7月统计局数据点评及房地产月报:销售投资继续探底,行业政策更趋积极中达证券投资2023-08-18.pdf
摘要:住宅销售弱势延续,商品房销售金额票计同比增速转负。1-7月,全国商品房销售金额累计同比下降1.5%(前6月:+1.1%),销售面积累计同比下降6.5%(前6月:-5.3%);其中,受需求偏弱及去年高基数等因素影响,住宅销售弱势延续,销售金额累计同比增长0.7%(前6月:+3.7%),销售面积累计同比下降4.3%(前6月:+2.8%)。本月,顶层及多地会议表态满足刚需及刚改住房需求,同时明确了后续需求端政策的改善方向,随着更多地方政策的加速落地,或有望激发新一轮住房需求,进一步为商品房销售回升提供相应支撑。全国开发投资降幅较上月扩大0.6pct,竣工同比增速继续提升。房地产开发投资方面,1-7月,房地产开发投资完成额累计同比下降8.5%(前6月:-7.9%);其中,住宅开发投资完成额累计同比下降7.6%(前6月:-7.3%)。房屋新开工及竣工方面,1-7月,房屋新开工面积同比下降24.5%(6月:-24.3%),竣工面积同比上升20.5%(前6月:+19.0%)。在销售及流动性偏弱的影响下,新开工降幅小幅扩大0.2pct,竣工同比增速则在地方保交楼的推动下持续提升。我们预计开发投资将随着销售的恢复而有所修复。开发资金来源降幅扩大1.4pct,个人按揭贷款累计同比增速转负。1-7月房地产开发资金来源累计同比下降11.2%(1-6月:-9.8%)。拆分来看,由于商品房销售同比有所下滑,1-7月定金及预收款项降幅明显护大、累计同比下降3.8%(前6月:-0.9%),个人按揭贷款增速转负、累计同比下降1.0%(前6月:+2.7%);另外,国内贷款累计同比下滑11.5%(前6月:-11.1%),自筹资金降幅则小幅收窄、累计同比23.0%(前6月:-23.4%)新房及二手房延续近期下滑趋势,去化周期环比继续提升。7月,45城新房成交面积环比下降30%,同比下降34%:当年票计成交面积同比增速与上月持平,一、二、三线城市分别上升14%及下降3%、1%。东莞、茂名、厦门累计增幅较大,绍兴、柳州、盐城累计降幅较大。截至7月末,14城新房去化周期为25.0个月,平均环比上升68%,同比上升52%。二手房方面,7月,15城二手房成交面积环比下降13%,同比下降11%;截至7月末,15城累计成交面积同增48%(6月:+62%)。东莞、扬州、青岛二手房成交面积累计增幅居前。挂牌量价方面,一线城市挂牌价较为稳定,三线城市二手房挂牌量维持高位。百城宅地累计同比下滑,溢价率稳中微降。1-7月,百城住宅用地票计成交建面同比下降约29.3%;分线来看,一线城市下降32.0%,二线城市下降40.5%,三线城市下降20.1%,一线累计降幅略微收窄,二三线城市累计降幅扩大。成交楼面均价方面,各线城市成交楼面均价同步下跌,带动百城环比有所回落。溢价率方面,一二线溢价率环比明显下滑、三线溢价率连续回升,共同作用百城宅地成交溢价率稳中有降。投资建议:行业需求侧政策更趋积极,维持“强于大市”评级。7月,在需求偏弱及去年同期高基数的共同作用下,行业销售及开发投资继续探底。近期部分城市放宽落户条件或有助于带动需求增加,随着公积金及商贷等政策逐步优化,行业销售端预计将迎来一定边际改善。维持“强于大市”评级。
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