4月统计局数据点评及房地产月报:销售增速持续提升,开发投资低位波动中达证券投资2023-05-17.pdf
摘要:住宅销售持续向好,带动4月商品房整体销售金额增速继续提升。1-4月,全国商品房销售金额累计同比增长8.8%(前3月:上升4.1%),销售面积累计同比下降0.4%(前3月:下降1.8%);其中,住宅销售持续向好,1-4月销售金额同比增速为11.8%(前3月:上升7.1%),销售面积同比增速为2.7%(前3月:上升1.4%),带动全国商品房销售持续回暖。当前上调公积金贷款额度、取消地区限购等政策持续高频,或将为销售市场企稳提供一定支撑。全国开发投资低位波动,竣工同比升势延续。开发投资方面,1-4月房地产开发投资完成额累计同比下降6.2%,较前3月降幅扩大0.4pct。房屋竣工方面,2023年房屋竣工情况已出现明显改善,房屋竣工面积同比增长18.8%,较前3月增速提升4.lpct,行业竣工同比进一步提升。新开工情况,受流动性及房企对后市预期不足等因素影响,前期企业拿地规模相对偏少,带动1-4月房地产开发企业房屋新开工面积同比下降21.2%,降幅较前3月扩大2.0pct。随着商品房销售稳步复苏,房屋新开工情况或将得到相应改善。个贷、定金及预收款累计同比增速止跌回正,开发资金来源降幅收窄2.6pct。1-4月房地产开发资金来源累计同比下降6.4%,较1-3月降幅收窄2.6pct。拆分来看,1-4月个人按揭贷款、定金及预收款项增速年内首次回正,分别同比上升4.0%、2.5%;国内贷款、自筹资金受融资活动尚未全面恢复影响,分别累计同比下滑10.0%、19.4%,较前3月降幅进一步扩大。从目前来看,在销售逐步企稳及融资渠道进一步改善的带动下,资金面有望逐步回暖。重点城市新房及二手房成交回落,一线二手房挂牌价率先回升。4月,45城新房成交面积环比下降24%,同比上升24%;当年累计成交面积同增10%(3月:上升6%),一、二、三线城市分别上升26%、11%、1%。肇庆、海门、惠州、温州累计增幅较大,而绍兴、泉州、大连、芜湖累计降幅较大。截至4月末,14城新房去化周期为16.4个月,平均环比上升32%,同比下降26%。二手房方面,4月,15城二手房成交面积环比下降16%,同比上升82%;截至4月末,15城累计成交面积同增81%,与前3月持平。青岛、扬州、东莞二手房成交面积累计增幅居前。挂牌指数方面,一线城市挂牌价格指数率先复苏,二三线挂牌量维持相对高位。销售驱动一线成交继续上升,溢价率维持平稳。1-4月,百城住宅用地累计成交建面同比下降约30.4%;其中,一线城市增长62.6%,二线城市下降41.4%,三线城市下降27.1%,一线宅地成交量在销售的驱动下稳步上升。成交楼面均价方面,4月单月继续回升。溢价率方面,4月单月溢价率环比基本持平。投资建议:重点城市销售持续回暖,政策端改善延续,维持“强于大市”评级。4月,地方政策成效逐步显现,在住宅销售持续回升的带动下,全国商品房销售稳步提升;另一方面,部分长三角热点城市土地市场复苏较快,不同能级城市间分化或将延续。从目前来看,政策端仍有一定的改善空间,且调整方向或更趋一区一策。展望未来,在重点城市核心区域布局较多的高信用型房企更具竞争优势。维持“强于大市”评级。
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