房地产行业点评:投资销售延续下行,传统旺季相对平淡平安证券2024-04-17.pdf
摘要:事项:国家统计局公布2024年1-3月全国房地产开发投资及销售数据,其中投资额2.2万亿元,同比下降9.5%;房屋施工68亿平米,同比降11.1%;新开工1.7亿平米,同比降27.8%;竣工1.5亿平米,同比降20.7%;商品房销售面积2.3亿平米,同比降19.4%;销售额2.1万亿元,同比降27.6%;待售面积7.5亿平米,同比增长15.6%。房企到位资金2.6万亿元,同比降26.0%。平安观点:投资延续下滑,后续压力犹存。3月地产投资1.0万亿,同比降10.1%,降幅较1-2月扩大1pct,其中东部、中部、西部、东北部投资分别同比降9.0%、9.5%、12.9%、18.8%。销售承压及资金偏紧背景下,预计全年投资压力犹存。开工竣工延续下滑,降幅均超两成。3月新开工0.8亿平米,同比降25.4%。考虑2024年地产销售或仍承压、库存去化周期不低、近两年土地成交大幅萎缩,预计2024年新开工仍将延续回落,但降幅有望收窄。从土地成交看,一季度百城住宅类用地成交建面同比下滑18%、成交金额持平,降幅差异或与重点城市加大优质地块供应、房企拿地更加聚焦有关。3月竣工0.5亿平,同比降21.7%,延续1-2月以来下行趋势。近期浮法玻璃终端需求偏弱、库存明显累积,印证地产竣工带来的玻璃需求出现转弱迹象。考虑中央“保交付”工作推进卓有成效、2024年竣工面临高基数,叠加剩余临时停工项目盘活难度较大,预计全年地产竣工同比下滑。新房仍受供需双弱与二手房拖累,但降幅相对平稳。受上年基数偏高、房企推盘积极性低、购房者观望情绪仍然浓厚、二手房市场分流影响,3月全国商品房销售面积、销售额同比分别降18.3%、25.9%,降幅较1-2月收窄2.2pct、3.4pct;其中东部、中部、西部、东北部销售面积分别下滑16.5%、23.8%、16.5%、10.5%。4月前15日重点50城新房套数日均成交同比下降43.8%,降幅与3月差异不大,20城二手房成交套数同比下滑11%,表现仍明显优于新房。考虑短期销售下滑预期难以扭转,预计全年商品房销售同比延续下滑,后续政策端支持力度有望加大。到位资金延续下滑,国内贷款降幅较小。3月房企到位资金同比降29.0%,其中国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比降6.3%、41.5%、46.7%,结合3月新增居民中长期贷款4516亿元、同比少增1832亿元,均与商品房销售下行相印证。投资建议:3月地产销售、投资、开工同比延续弱势,基本面修复仍待政策端发力与宏观环境改善。近期政治局会议即将召开,政策博弈价值犹存,叠加当前板块持仓、估值仍处低位,板块配置可适度积极。个股建议关注土储质量优化、历史包袱较轻的优质房企如保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团等;同时关注物管(招商积余、保利物业等)、代建(绿城管理控股)、经纪(贝壳)等细分领域龙头、产业链(北新建材、伟星新材、海螺水泥、华新水泥、东方雨虹等)及保障房、城中村改造等主题性机会。风险提示:1)楼市修复不及预期风险;2)个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险:若政策发力、楼市修复不及预期,资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形;3)房地产行业短期波动超出预期风险:若地市延续分化,多数房企新增土储规模不足,将对后续货量供应产生负面影响,进而影响行业销售、投资、开工、竣工等。
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