摘要：核心观点新房成交面积环比降幅收窄，同比降幅扩大。40个城市新房成交面积为232.0万平方米，环比下降1.3%，同比下降43.6%，同比降幅较上周扩大了9.2个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-22.3%、21.4%、-17.5%，同比增速分别为-34.6%、-46.3%-46.1%，同比降幅较上周分别扩大了22.0、3.0、10.3个百分点。二手房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。18个城市成交面积为223.7万平方米，环比上升73.6%，同比下降9.1%，同比降幅较上周收窄了19.8个百分点。一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为65.4%、75.3%、76.5%，同比增速分别为13.1%、-17.3%、-17.3%一线城市同比增速较上周提升了29.9个百分点，二、三线城市同比降幅较上周收窄了16.216.9个百分点。新房库存面积同比下降，环比上升，去化周期同环比均上升。12个城市新房库存面积为9852万平方米，环比增速为0.1%，同比增速为-2.4%。去化周期为24.4个月，环比上升0.5个月同比提升11.2个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为24.9、21.2、75.4个月，一、三四线城市环比分别上升1.1、3.9个月，二线城市环比下降0.4个月，一、二、三四线城市同比分别提升9.4、11.2、48.5个月。土地市场环比量价齐跌，溢价率同环比均上升。百城成交土地规划建筑面积为609.7万平方米，环比下跌71.9%，同比下跌76.5%；成交土地总价为56.0亿元，环比下跌90.1%，同比下跌77.7%；楼面均价为919元/平，环比下跌64.9%，同比下跌5.0%；土地溢价率为11.6%环比提升9.0个百分点，同比提升7.8个百分点。本周房企国内债券发行规模同比下降，环比上升。房地产行业国内债券总发行量为172.0亿元，同比下降9.0%（前值：-44.8%），环比提升113.9%。总偿还量为192.2亿元，同比上升12.1%（前值：27.7%），环比提升147.6%；净融资额为-20.2亿元。板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-7.1%，较上周下降5.7pct，房地产行业相对收益为-4.6%，较上周下降2.2pct。房地产板块PE为10.44X，较上周下降0.75X。北上资金对有色金属、电子、农林牧渔等加仓金额较大，分别为33.5、15.87、2.16亿元。对房地产的持股占比变化为-0.61%（上周为-0.04%），净卖出2.88亿元（上周净卖出1.90亿元）。3月居民中长期贷款受季节性因素影响，环比大幅增加；同比仍然减少，购房需求仍然较弱。本周统计局披露3月金融数据，3月居民中长期贷款4516亿元，环比多增5554亿元，主要是由于季节性因素造成（2月传统淡季叠加春节），3月购房需求环比增加，不过同比仍然少增1832亿元，反映了购房需求整体仍然较弱。政策中央层面：1）4月9日，住建部召开保障性住房建设工作现场会，指出加大保障房建设和供给，完善“市场+保障”的住房供应体系，不断满足工薪收入群体刚性住房需求。根据住建部披露，截至目前，全国已有65个城市报送2024年保障性住房建设计划和项目。其中西安今年计划筹建1.5万套保障性住房；深圳已启动13个项目、共计1万套保障性住房建设；杭州今年筹建的12个保障性住房项目已开工3个，剩余9个项目将在6月底前开工建设。会议强调各地要切实推动保障性住房建设落地落实见到成效，尚未出台实施意见和配套政策的城市要充分学习借鉴，加快推动政策出台，尽快形成保障性住房政策体系。2）4月10日，上海召开经营性物业贷款集中签约会议，包括了龙湖、张江、大华在内的12家房企获146亿贷款支持，其中民营房企有10家，共获贷款126亿元，。地方层面，1）4月8日，北京与广州同时上调公积金贷款额度。其中，北京对使用公积金贷款购买绿色建筑、装配式建筑的贷款额度最高可上浮40万元；广州提高了一人以及两人或以上的贷款额度，最高分别可达70万元和120万元，对购买绿色建筑或装配式建筑的，最高额度可上浮10%-20%。我们认为，公积金政策的优化调整有利于降低置业成本，一线城市政策工具仍有空间，预计未来仍将继续调整。2）更多城市加入了取消首套房贷利率下限的行列，本周江西南昌、赣州、九江和新余宣布阶段性取消首套房贷利率下限。投资建议面对市场持续承压的态势，各地因城施策进一步放松需求端政策，或对市场的企稳和购房者置业情绪的修复有一定效果，但整体来看，需求信心仍然不足，这与当下的宏观形势有关。供给端方面，房地产融资协调机制、经营性物业贷款等政策取得积极进展，新增融资是当下行业亟需的有效支持。全年投资可能在保障房建设的推进下降幅收窄，但销售的持续下滑不可避免。从投资角度来看，整个行业今年存在较大的资金缺口，能够安全度过瓶颈期、以及受益于政策支持而摆脱困境的房企是今年重点关注标的。从长期主线来看，建议关注底部反转的行情机会。现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面较好的央国企：保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、华发股份、绿城中国。2）安全系数相对较高的民企：滨江集团。3）有城中村改造和保障房建设、或REITs相关主题机会的中交地产、南山控股。风险提示房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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