房地产行业跟踪周报:新房二手房成交环比下降,多地推行房产“以旧换新”政策东吴证券2024-04-09.pdf
摘要:投资要点上周(2024.4.1-2024.4.7,下同):上周房地产板块(中信)涨跌幅-2.1%,同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为+1.9%、+3.1%,超额收益分别为-3.95%、-5.23%。29个中信行业板块中房地产位列第29。房地产基本面与高频数据:(1)新房市场:上周38城新房成交面积207.5万方,环比-43.8%,同比-32.5%。2024年4月1日至4月5日累计成交109.0万方,同比-44.4%。今年截至4月5日累计成交2744.9万方,同比-44.5%。(2)二手房市场:上周17城二手房成交面积117.6万方,环比-38.1%,同比-30.8%。2024年4月1日至4月5日累计成交99.6万方,同比+14.1%。今年截至4月5日累计成交1844.6万方,同比-20.0%。(3)库存及去化:上周14城新房累计库存9576.7万方,环比-1.5%,同比+1.5%;14城新房去化周期为21.4个月,环比变动-0.2个月,同比变动+6.7个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为17.2个月、13.0个月、20.6个月、54.3个月,环比分别变动+0.0个月、-0.3个月、-1.3个月、-1.0个月。(4)土地市场:2024年4月1日-2024年4月7日百城土地成交建筑面积521.2万方,环比-85.8%,同比-74.6%;成交楼面价1084元/平,环比-30.0%、同比-3.3%;土地溢价率+10.4%,环比+3.7pct,同比+2.4pct。截至4月7日,2024年累计成交土地建筑面积为28766.1万方,同比-12.6%。重点数据与政策:中央层面:央行货币政策委员会第一季度例会表示加大对“市场+保障”的住房供应体系的金融支持力度;住建部发布“白名单”相关贷款金额。地方层面:河北、湖南、秦皇岛多地调整公积金政策;青岛发布多项楼市新政;哈尔滨房地产“白名单”落地;福州、潮州、汕尾等多地取消首套房贷利率下限;常熟、义务等多地发布购房补贴政策;郑州、南京等多地推行二手房以旧换新政策;青岛、义乌、潍坊等地发布“房票”相关政策。周观点:4月第1周新房二手房成交面积受清明假期影响环比下跌,同比由于高基数原因均保持较大降幅。上周多地放松房地产政策,政策内容以购房补贴及房产“以旧换新”为主。3月小阳春虽有季节性复苏,但成色稍显不足。期待4、5月更多核心城市的地产政策逐步打开,进一步提振市场需求和信心。同时需要关注“白名单”项目信贷支持的推进力度。推荐1)当前估值较低、可能受到市值管理考核要求的央企,未来预计将通过增持、回购、提高分红比例等手段传递信心,稳定预期。推荐:保利发展、招商蛇口、越秀地产,建议关注:华润置地、中国海外发展。2)拥有充沛优质持有型物业资产、现金流有望边际改善的房企。推荐:万科A、新城控股,建议关注:龙湖集团。3)城中村改造受益标的:珠江股份、城建发展;4)物业公司:华润万象生活、保利物业、绿城服务、越秀服务;5)代建及中介公司:绿城管理控股、贝壳。风险提示:房地产调控政策放宽不及预期;行业下行持续,销售不及预期;行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期。
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