光大地产A+H物业板块月度跟踪(2022年5月):五月光大地产AH核心物业指数-3%,中央九部门联合推进智慧社区建设光大证券2022-06-06.pdf
摘要:市场行情:本月光大地产AH核心物业指数-3.11%指数:2022年5月,光大地产AH核心物业指数单月涨跌幅为-3.11%,跑输沪深300指数4.98pct.,跑输恒生指数4.65pct.,跑输恒生港股通指数5.00pct.;2022年1-5月,光大地产AH核心物业指数累计涨跌幅为-17.94%,跑输沪深300指数0.76pct.,跑输恒生指数9.47pct.,跑输恒生港股通指数7.70pct.。个股:本月涨幅:样本股平均涨跌幅为-5.9%;涨跌幅前列为:滨江服务(+7.9%)、建发物业(+6.4%)、特发服务(+5.6%)、中骏商管(+5.3%)、南都物业(+4.8%)。2022年1-5月,样本股平均涨跌幅为-22.4%;涨跌幅前列为:滨江服务(+12.3%)、中海物业(+10.4%)、特发服务(+10.2%)、绿城服务(+9.9%)、华润万象生活(+6.5%)。港股通:本月持股比例变化:融创服务(+2.48pct.)、金科服务(+1.72pct.)、保利物业(+1.12pct.)、旭辉永升服务(+0.68pct.)、雅生活服务(+0.28pct.)。2022年1-5月,港股通持股比例变化:融创服务(+8.32pct.)、金科服务(+6.81pct.)、世茂服务(+6.33pct.)、保利物业(+4.11pct.)、旭辉永升服务(+2.12pct.)。行业动态跟踪:民政部等中央九部门发文推动智慧社区建设;北京提出引入物业服务企业加强基层治理,推进基层治理智慧化中央:住建部和国家邮政局联合发布《关于做好疫情防控期间寄递服务保障工作的通知》,提出将物业服务企业纳入当地疫情防控体系;民政部等中央九部门联合印发《关于深入推进智慧社区建设的意见》,明确智慧社区建设的总体要求、重点任务和保障措施等。地方:湖南重新修订《湖南省物业服务收费管理办法》;北京提出街道(乡镇)引入物业服务企业,激发社会资本参与基层治理活力。重点企业动态跟踪:金科服务拟收购佳源服务,融创服务积极回购股份金科服务拟收购佳源服务4.5亿股普通股,相当于后者已发行股份约73.56%;世茂服务与怀化刘霖房地产开发集团合作;融创服务5月累计回购2159.2万股股份,付出金额约7808万港元;新城悦服务执行董事戚小明5月增持5万股公司股份,合计持有526万股,占公司已发行股本总额约0.6%。投资建议:物管公司独立发展能力提升,短期波动不影响长期发展向好物管行业定位“社会治理基层支柱”,政策面友好,在疫情防控、养老托幼、智慧社区建设等方面参与度较高;当前我国三产就业人数近半,物管行业正处于发展壮大的关键时期。关注三条主线:1)“估值修复”:关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降,推荐碧桂园服务、新城悦服务,建议关注金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。2)“独立发展”:关注第三方在管面积占比超过80%,已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管,推荐绿城服务,建议关注旭辉永升服务,雅生活服务。3)“稳健国企”:持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价,推荐保利物业、中海物业、金茂物业,建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务。风险分析:人工成本风险;第三方外拓竞争加剧风险;增值服务拓展风险;关联方依赖风险;外包风险。
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