摘要：2015年，线上法拍交易起步，法拍房逐步进入大众视野，由于早期法拍房不受限购政策约束，其成交价格通常低于市场价，部分投资者在法拍房市场成功“捡漏”，一时间法拍房市场关注度走高。2020年以来，法拍房挂拍量出现增多趋势，但受政策收紧、市场观望情绪等因素影响，2023年以来法拍房市场不降反升。中指研究院自2015年开始监测全国355个城市住宅、商业、土地、工厂、车位等各物业类型法拍项目数据，对法拍市场进行集中探索。数据说明：指标：拍卖结束日期在所选时间周期内的标的物（含已成交、已流拍、已中止、已撤回、已暂缓等）；在所选时间周期内，如果同一标的物多次上拍，按一件标的物计算；变量：成交率=成交标的数/拍卖标的数；折扣率=起拍价/评估价；成交变现折扣率=变现成交价/评估价一、前三季度法拍市场成交率走低，主要省份挂拍量创新高1）2023年前三季度各物业类型法拍房挂拍量58.4万套，较上一年同期增长32.7%2023年房地产市场需求端除新房、二手房外，法拍房源逐步被大众所接受。尤其是今年，法拍房市场热度有再度提升趋势，挂拍房源、成交量、溢价率均有不同程度的提升。金融机构、信贷机构等在法拍市场关注较以往也有侧重。根据中指法拍公布的数据，截至2023年9月，全国法拍市场挂拍各类法拍房源58.4万套，相比2022年前三季度的44.1万套增长了32.3%，法拍房市场供给端升温显著。根据中指监测数据，从挂拍量来看，2022年1-9月全国法拍房挂拍套数达44.1万套，成交拍品数量9.5万套，成交总额2222.7亿元；2023年1-9月，法拍房挂拍套数较上一年增加32.3%，挂拍套数58.4万套，绝对量大幅增加14.2万套；成交拍品数量10.9万套，成交总金额2239.1亿元。从挂拍物业类型来看，住宅、商业为法拍房主流，二者合计占总拍卖套数超过70%。其中，住宅2022年前三季度共挂拍20.6万套，占总体46.7%；住宅2023年前三季度挂拍量28.4万套，占总体48.6%，住宅挂牌量占比较上一年明显增长。分省市来看，2022年的1-9月全国范围内四川、河南、广东、江苏等省份挂拍量位列前位，前三季度有19个省份挂拍超1万套，其中四川、广东、河南、重庆、江苏、贵州为法拍房挂拍量最高的省份，挂拍量超3万套。2023年前三季度，全国整体挂拍量58.4万套，同比增加32.3%，挂拍量较高省份四川超7万套、广州挂拍近5万套，四川较去年同期增加27585套，广州挂拍量较去年同期增加17829套。其他省份如贵州、安徽、山东等均有不同程度增加。此外，辽宁2023年前三个季度挂拍19353套，2022年同期挂拍20530套，同比减少1177套；宁夏前三季度挂拍4552套，较上一年同期减少833套，同比减少15.5%；山西挂拍4801套，较去年同期减少5.45%。2）住宅法拍房成法拍市场交易主力，成交总量较上一年增涨显著从全国范围来看，法拍房整体成交率处在较低水平，2022年1-9月挂拍44.1万套，成交9.5万套，总成交金额2222.7亿元，按套数计算成交率为21.4%。受上一年法拍房限购政策全面执行，一定程度导致法拍房成交率下滑，2023年1-9月共成交10.9万套，按套计算成交率18.6%，较上一年小幅下滑2.8个百分点。从成交结构来看，住宅为法拍房成交主力。2022年前三季度，住宅成交6.28万套，占成交总量的66.5%，成交金额约995亿元，占成交总金额44.8%；2023年前三季度，法拍房挂拍量、成交量整体上涨，其中各类法拍房源成交量接近10.9万套，住宅共成交7.29万套，占成交总量77.1%，成交总金额1128.5亿元，占成交总金额50.4%，法拍住宅项目占有量进一步提升。2023年1-9月，各物业类型法拍房成交率较上一年有明显变化、成交折价率均较上一年略有下行。2023年前三季度整体成交率为18.6%，住宅类法拍房成交率为25.7%，土地类法拍成交率最高26.8%，而商业类法拍房成交率仅为12%。2022年前三季度，住宅类法拍房成交率为30.5%，土地类法拍成交率达到37.2%，商业类法拍房源成交率为12.9%。整体来看2023年法拍房源成交率较上一年明显走低。折价率即成交价/评估价，当折价率低于100%时，折价率越低则表明成交折扣越大，而折价率高于100%时则表明溢价成交。2023年1-9月法拍项目整体成交折价率为76.9%，较上一年79.4%折价率略有下行。从折价率方面，住宅、工业类法拍房折价率较高，分别为81.9%、81.8%。工业类法拍房在2022年折价率达84.8%，今年前三个季度平均较上一年折价率有小幅下降。住宅类法拍房折价率幅度略有走低，其中住宅类法拍房在2022年折价率达83.3%，住宅类法拍折价率2023年前三个季度降至81.9%，较上一年下降1.4个百分点。成交绝对总量较上一年增涨，集中在头部省市地区，但成交率不增反降，整体成交增长基于挂拍量增加。分省市成交套数来看，2023年，广东、江苏2省份成交量明显高于其他省份，成交超10000套。相较于上一年成交量较高的广东、江苏、浙江成交量约增长1000套以上。其中，广东2022年1-9月成交量10431套位居第一，成交率32.7%；2023年1-9月广东省成交量增长至12172套，成交率24.5%。2023年前三季度，基于法拍挂拍数量增加，广东、江苏、四川、浙江等多个省法拍房成交绝对量较上一年明显增加，但成交率均出现不同程度下滑，整体来看，法拍房绝对成交量呈增长趋势。从法拍房成交率来看，头部省市成交量虽然增长明显，但成交率较上一年同期放缓。2022年1-9月全国32个省份平均成交率在21.4%，其中北京、上海等省市成交率高于50%。2023年1-9月全国32个省份平均成交率较上一年下降约2.8个百分点，平均成交率18.7%。头部省份成交率均不高于50%，上海成交率最高为45.3%;浙江省成交率41.8%排在第二；北京、福建省成交率在30~40%之间。与上一年相比，前三季度有4个城市成交绝对量较上一年减少，同时有24个省市成交率较上一年同期降低。此外从成交量和成交率的变化可以看出受法拍挂拍项目增多趋势亦比较明显。二、法拍市场头部城市集中趋势明显，各类法拍房源成交率不同趋势下降1）住宅类法拍房从各城市法拍住宅房源挂拍量、成交量来看，法拍房市场主要集中于高能级城市。2023年挂拍283637套，同比增长37.6%，成交72931套，同比增长16%，成交率25.7%，较上一年下滑4.8个百分点。TOP50城挂拍方面，2022年挂拍量前50城总计挂拍住宅房源91682套，top10城市集中在重庆、成都、郑州、南宁、长沙、沈阳等二线城市，top10城市累计挂拍36512套，占top50城市39.8%。2022年成交法拍房源TOP50城市累计成交38216套，累计成交金额770.2亿元，TOP10城市成交数量占其中40%，成交金额占其中45%。2023年法拍住宅房源TOP50城市挂拍合计124031套，其中重庆挂拍9296套位居第一，领先于其他城市；成都挂拍8663套位列第二，南宁挂拍5818套排第三。郑州、长沙、广州、惠州、佛山、沈阳、昆明等城市位居挂拍数量TOP10，这些城市累计挂拍51051套，占top50城市41.2%，集中度较上一年提升1.35个百分点。2023年TOP50城市前三个季度累计成交43032套，累计成交金额852.4亿元，TOP10城市成交数量占其中41.1%，成交金额占其中48.2%。挂拍量的大幅增加带动绝对成交量的提升，但成交率略有下滑。2022年1-9月，成交量TOP50城市中金华成交率最高，达到82.6%，挂拍914套，成交755套。台州、绍兴、宁波、杭州、北京等城市成交率均高于70%。2023年1-9月，成交量TOP50城市中台州成交率最高，为64.1%，此外仅金华、宁波两个城市成交率高于60%；北京2023年前三季度中挂拍2537套，成交1488套，成交率58.7%，较上一年明显走低。

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