摘要：预售制度拉长收入确认时间，并表项目选择具备不确定性与一般商品销售相比，房地产企业销售房屋一般具有以下特点：①房屋开发周期较长，从获取土地到房屋竣工交付，一般约为2-4年；②一般房地产项目销售为为预售方式，即在房屋建成之前预先收取购房款，因此房企在收到购房款和确认营业收入之间存在时间差；③成本计量情况复杂，房地产项目往往具有配建的业态，在成本计量时可能出现成本计量相对滞后的情况。因此，房地产公司在确认营业收入时一般需要达到以下条件：①项目已完成竣工备案，符合合同约定的交付条件；②商品房成本已实际发生，可以可靠计量；③购房业主确认收房，开出房款发票。因为房地产项目是资金密集型行业，且土地资源不可再生，行业内合作开发项目较为普遍，合作项目由多个房企联合开发，但一个项目的并表权往往只有一家房企拥有，因此房企营业收入除受到交付节奏影响外，同样也受到房企并表比例的影响。年中及年末为房企交付高峰期，四季度结转营收及利润约占全年一半我们选取6家A股上市的行业龙头企业及区域“小而美”企业进行2023年一季度业绩预测研究，研究公司包括万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、华发股份及滨江集团。经过我们对历年收入情况分解研究，2017-2022年Q1-Q4单季度营业收入占比全年营业收入比例分别为11%、22%、20%、47%。2017-2022年Q1-Q4单季度归母净利润占比全年归母净利润比例分别为9%、26%、15%、50%。从交付时间上看，年中及年末普遍为传统的房企交付高峰期，四季度的营业收入占比及归母净利润占比约为房企全年业绩的一半。我们认为，整体来看一季度不是房企传统的交付高峰期，一季度房企收入占全年收入比例较小。营收预期稳中有增，归母净利润有望企稳回升房企报表中合同负债科目表示房企已经收到房款但尚未交房，合同负债的多少意味着未来能够交付房屋的数量和未来营业收入增长的潜力。结合房企合同负债/营业收入比例来看，由于部分房企暂未公布2022年年报，我们选用三季度数据用作参考，6家房企2020Q3-2022Q3综合合同负债/营业收入比例为294%、271%、218%，对应2020-2022年营业收入增长比例分别为16%、14%、9%，对应2020-2023年归母净利润增长比例分别为1%、-23%、-17%。2022年归母净利润走低除受到行业下行的影响，也受到部分房企大额计提减值的影响。我们预计随着市场逐渐修复，2023年房企整体营收预计会保持稳定增长，归母净利润有望筑底企稳。我们给予2023年6家房企平均营收10%增速，对应归母净利润5%增速。疫情管控优化+房企融资受益，一季度业绩增速有望提升考虑房企的交付节奏及历年的结算比例，我们认为2023年一季度仍将保持历史趋势，但随着疫情管控政策调整，及各政府部门对房企融资端政策的支持，施工人员到位可能更加便利，房企在资金端有望获得更多支持，竣工节奏有望加快。我们给予2023年一季度营业收入及归母净利润占全年比例分别为13%、10%。结合房企营收及归母净利润增速来看，我们预计2023年一季度房企营收及归母净利润分别为1447亿元、63亿元，对应同比增速分别为1.4%、5.8%。投资建议我们认为，2023年地产销售仍会保持结构性修复的特点，利好2022年核心城市补充优质土储的房企。良好的销售表现能够带动公司良好的业绩结转。我们看好土储区位优质（重仓长三角和珠三角）、2023年进入销售释放期的房企，土储仓位越聚焦销售弹性越大。我们看好：1）都市圈聚焦型房企：华发股份、越秀地产、滨江集团；2）全国化龙头房企：保利发展、招商蛇口、华润置地、中海地产；3）二手房新房联动逻辑持续存在，二手房中介贝壳和我爱我家持续看好。风险提示房企开发资金到位不及预期；一季报业绩受到公司结转项目选择、计提减值等方面影响。

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