房地产行业24年3月统计局点评:背离与隐忧天风证券2024-04-22.pdf
摘要:行业追踪(2024.4.13-2024.4.19)销售端:高能级决定基本面24年前3月,新建商品房销售面积2.27亿平,同比-19.4%,销售额2.14万亿元,同比-27.6%,累计增速较2月均有小幅修复。我们认为,2月基本面下修和3月基本面上修或主要源于高能级城市需求受抑和放量的影响,故一线及强二线城市新房高频成交的边际变化,仍是判断基本面是否有二次走弱可能的关键依据。从4月前三周表现看,典型一线、二线城市新房销售同比增速为-29%、-37%,较3月分别修复11pct、7pct,但较4月前两周分别下滑了16pct、1pct,一线城市高频销售走弱使基本面不确定性再度加剧。从季节性角度计算:21-23年前3月销售面积成交占全年比分别为20.1%、22.9%、26.8%,若今年前3月成交占比接近历史最高的23年的26.8%,则预计24全年销售面积8.5亿平,同比-24.3%;若前3月成交占比接近22年22.9%,则24全年销售面积9.92亿平,同比-11.2%投资端:投资与销售增速背离24年前3月,全国房地产开发投资2.21万亿元,同比-9.5%,累计增速较2月下滑0.5pct。我们认为,销售修复背景下,投资端增速继续背离说明企业信心欠缺、侧面反映今年基本面或与22、23年呈现类似走势,收入及行业预期等因素未发生本质变化。24年以来,成交增速与新盘推货供给增速高度契合,反映存量去化压力下,优质供给是影响销售放量的关键,而一季度高能级土拍市场较冷淡的表现和开发投资体量的继续下滑,或造成下半年供货“量质双淡”,也造成年内金九银十成交能否二次放量的隐忧。24年前3月,房屋新开工面积17283万平方米,同比-27.8%,累计降幅较2月收窄1.9pct,参考20-23年走势势,今年年内二三季度增速仍有走弱的可能。房屋竣工面积15259万平方米,同比-20.7%,累计降幅较2月扩大0.5pct。自22年8月“保交楼”提出后的一年,竣工同比增速持续回升,但23年8月后再次呈现下滑趋势,说明21年后开工规模降幅扩大的趋势已在竣工端显现,今年年内竣工增速或继续走弱。融资端:资金来源的结构性变化24年前3月,房地产开发企业到位资金25689亿元,同比-26.0%,累计降幅较2月扩大1.9pct。其中,国内贷款累计降幅收窄反映外部融资开始发力,主要或得益于融资协调机制等信贷端利好;定金和预售款及个人按揭端口增速走弱主要源自于销售仍在承压。从到位资金各分项占比看,24年前3月,国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷占比分别为19%、36%、31%、15%,较去年同期分别+4pct、+5pct、-5pct、-4pct。我们认为,到位资金规模持续减少和更为依靠外部融资的结构性变化,也可以一定程度解释开发投资的弱势。相对于举债扩张所承担的亏损风险,房企或更倾向于储备子弹、侧重存量去化,继续等待更明确的市场底。4月新房、二手房同比降幅收窄新房市场本周成交246万平,月度同比-35.76%,相较上月改善7.58pct;累计库存11156万平,一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交172万平,月度同比-19.73%,相较上月改善9.33pct。4月8日-4月16日,土地市场成交建面1403万平,滚动12周同比-11.23%;成交总额109亿元,滚动12周同比-13.58%;全国平均溢价率4.58%,滚动12周同比-0.62pct。本周申万房地产指数-2.87%,较上周提升4.27pct,涨幅排名24/31,跑输沪深300指数4.76pct。H股方面,本周Wind香港房地产指数-3.19%,较上周下降1.29pct,涨幅排序8/11,跑输恒生指数0.22pct;克而瑞内房股领先指数为-1.73%,较上周提升1.41pct。投资建议:需求侧LPR超预期下调,因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期,有望带动改善需求集中释放,白名单等供给端融资支持力度持续加码,预计24年供给侧出清基本结束。行业基本面止跌企稳前,我们认为需求不稳、政策延续,看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面1)推荐优质地产龙头:招商蛇口、保利发展、中国海外发展,建议关注华润置地、越秀地产、绿城中国、滨江集团;2)推荐优质物管企业:招商积余、保利物业,建议关注中海物业、万物云;3)建议关注保障房及城中村改造主题:绿城管理控股,城建发展、天健集团、中华企业。风险提示:行业信用风险蔓延;行业销售下行超预期;因城施策力度不及预期
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