地产后周期行业报告:政策推动供需结构改善,地产后周期有望稳健增长国元证券2022-05-30.pdf
摘要:地产为经济发展重要支柱,亦是稳经济压舵石房地产作为经济发展重要支柱,对多部门、产业具有强推动作用,同时房地产是经济下行时期的重要调控手段。21世纪以来我国大致已经历了四轮地产周期,自2020年以来“三道红线”和“两集中”政策引导房地产健康发展。当下来看,房地产长效机制下供给端、金融端和财税端调控政策逐步完善。疫情等因素扰动本轮地产周期,家具及家电周期性减弱或实现结构性增长地产周期可划分为5大阶段,整体对产业链上下游带动明显。在一段地产周期中经济与政策共振影响行业估值,利润回升往往出现于周期后端。受政策及疫情等因素扰动,2016年以来的本轮“新开工-施工-竣工”周期持续时间较长。根据微观数据,现或仍处于竣工周期尾端,此外我国各线城市的销售速度的不一致性或也将延长本轮竣工周期。家具及家电周期性边际减弱,消费属性渐强下或实现结构性增长。城镇化水平等尚存提升空间,后周期政策刺激下潜能或将释放城镇化水平:城镇化率仍有提升空间,置业需求有望进一步释放。贷款利率与储蓄率:贷款利率及储蓄率仍有下降空间。需求人群:新青年逐渐成为购房主力军,且相关人口比重环比提升致房产需求端扩容。需求偏好:自有房归属感强,小户型趋势明显,个性化需求增加。租售比:城市租赁市场有待进一步完善。此外一二线核心城市群长租房、保障性租房政策制度完善将带来新的动力,改善性住房需求也将不断释放。三四线城市新型城镇化或将成为房地产发展的一大推力。从供需角度探讨现有环境对地产后周期的影响需求端:疫情扰动下消费不振,地产或为少数有效托底经济手段。消费是经济增长的主要拉动力,从国内收入、储蓄率、房价三大要素角度看,消费仍受疫情影响复苏承压。中美利差倒挂背景下,地产或成为少数有效托底经济手段。供给端:融资渐宽与制度改善有望持续促进房产供给。22年地产投资和销售在政策限制趋缓下或将平稳恢复。投资建议家居:板块有望估值修复,渠道及品类矩阵龙头或将强者恒强。整体上地产政策边际改善,行业逐渐显现景气底部。通过从估值筛选安全边际并从渠道和品类矩阵中寻找阿尔法,建议关注索菲亚、顾家家居以及志邦家居。家电:细分行业将实现逆势增长。集成灶在强需求带动下预计仍能实现快速增长,建议关注火星人、亿田智能以及浙江美大;个性化需求旺盛,小家电消费场景渐趋多元,建议关注科沃斯。精装市场预期逐步回暖,建议关注江山欧派、帝欧家居以及蒙娜丽莎。风险提示地产政策松绑不及预期,疫情超预期反复,房产需求不及预期,房产供给不及预期,货币政策不及预期
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