摘要：核心观点销售延续疲软态势，房贷利率下调空间打开。2022年1-4月商品房销售面积及销售金额累计同比增速分别为-20.9%和-29.5%，较1-3月分别下降7.1和6.8个百分点；4月单月销售面积和销售金额同比增速为-39%和-46.6%，分别较3月下降21.3和20.4个百分点，单月销售增速创历史新低，已连续9个月的负增长。百城新建商品住宅价格指数环比增长0.02%，连续3个月的环比上行，4月下跌城市数量达到36个，较3月减少1城，房价走弱趋势有所放缓。从趋势上来看销售仍延续疲软态势。尽管4月份调控宽松政策频发，但疫情的点状扩散以及经济走弱背景下收入预期下降，导致居民加杠杆意愿下降，市场预期尚未出现扭转迹象。央行、银保监会5月15日发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。我们认为央行下调房贷利率下限后，各地政府下调房贷利率的空间进一步打开，居民购房成本的下降，有望提振低迷的市场需求。投资累计增速转负，土地建安增速双双走弱。投资增速方面，2022年1-4月房地产开发投资累计同比-2.7%，由正转负，较1-3月下降3.4个百分点；4月单月投资增速-10.1%，较3月下降7.7百分点。从施工面积指标来看，1-4月累计增速下降到0%，4月单月施工增速-38.7%，较3月下降17.2个百分点。从土地成交来看，1-4月土地购置面积及土地成交价款累计增速分别为-46.5%和-20.6%，较1-3月下降4.7和3.7个百分点。4月单月土地购置面积及成交价款增速分别为-57.3%和-28.3%。较3月分别下降16.3和27.6个百分点。当前百城土地流拍率持续走高至37.6%，溢价率仍处低位，土拍市场的成交总量及热度双双走弱。目前房企二季度处于债务偿还高峰期，同时市场持续低迷导致回款不足，拿地意愿仍然较弱。我们预计随着各地需求端政策的逐步放开，房企拿地意愿将呈现边际向好的态势，我们预计重点城市第二批次土拍热度将高于首批次。新开工持续低迷，中期压力难以缓解。2022年1-4月新开工累计增速为-26.3%，较1-3月下降8.8个百分点，4月单月增-44.2%，较3月大幅下降22个百分点。一方面，当前土地购置面积仍在加速下滑，后续土地资源的不足将继续拖累新开工增速。另一方面，受制于资金链压力和销售动能的不足，房企推盘和开工意愿仍然不足，后续新开工增速依旧承压。竣工方面，2022年1-4月竣工累计增速为-11.9%，较1-3月下降0.4个百分点，预计下半年竣工增速将逐步修复。单月中长期贷款再次转负。从行业到位资金来看，2022年1-4月累计增速为-23.6%，较1-3月下降4个百分点；4月单月增速-35.5%，较3月下降12.5个百分点。销售回款方面来看，个人按揭贷款累计增速为-25.2%，较1-3月下降6.4个百分点；同时4月新增居民中长期贷款减少314亿元，2月后再次出现负增长，同比少增5232亿元。由于按揭贷款的投放滞后于销售数据1-2个月，当前销售动能仍未明显改善，预计后续按揭贷款将持续走弱。定金及预收款累计同比下降37%，较1-3月下降6个百分点；单月同比下降53%，较3月下降15.5个百分点。定金及预付款占比由2021年末的36.8%下降至31.6%，表明购房者预期仍未改善，观望情绪依旧浓厚。房企融资方面来看，1-4月国内贷款累计增速-24.4%，较1-3月下降0.9个百分点，4月单月同比增速-28%，较3月回升1.7个百分点，连续13个月同比为负。目前国企央企的各融资渠道较为畅通，发债占比较2020年明显提升。同时对于民营房企的金融端纾困政策更加细化且有针对性，近期碧桂园、龙湖、美的置业被监管机构选为示范房企，将于本周发行人民币贷款，同时通过发行包括私募CDS或CRMW在内的信用保护工具，以协助民营房企逐步恢复公开市场的融资功能。行政金融端政策共同发力，看好地产股估值修复行情。四月份各项指标均呈现下滑趋势，叠加疫情扩散对整体经济的冲击，全年经济增速目标面临的压力陡增。近期在因城施策框架下的政策出台密集度明显提升，政策强度以及城市能级有所提升，二线城市针对部分区域以及特定人群放松限制性政策，但政策释放效果不及预期，商品房市场下行趋势延续。我们认为政策落地存在一定的时滞效应，同时限制性政策的宽松范围仍具备较大改善空间。5月15日央行、银保监会从全国层面，下调首套房贷款利率下限20bp，体现政府在房地产金融端持续发力、扭转房地产销售市场预期低迷的决心。我们认为本次全国统一下限调整后，各地政府下调房贷利率的空间进一步打开，同时我们认为后续同步需要解决的还包括首付比例较高的问题，因此对于首套房的认定标准将成为下一步各地工具箱中亟需调整的方向，预计全国大范围针对首付比例降低以及首套房认定标准等调整将拉开序幕。我们继续推荐开发类：万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、旭辉控股集团；物业管理类：招商积余、碧桂园服务、保利物业、旭辉永升服务、新城悦服务。风险提示：疫情再次升级对地产销售端造成冲击，房价超预期下跌，调控政策持续高压，融资环境改善不及预期，行业流动性风险加剧等

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