房地产行业周报:五一销售同比下降80%,中央推动县城建设西南证券2022-05-09.pdf
摘要:投资要点广州首拍本土城投托底力度提升,济南、无锡首拍热度均不及预期。1)广州:本轮土拍18宗涉宅地成功出让17宗,其中2宗溢价成交、并且1宗地块以最高限价+竞自持9%成交,流拍率仅6%,去年第二、三轮的高流拍现象得到明显缓解,其中15宗地块均被央/国企拿下,本土城投依旧是拿地主力。2)济南:此次首拍济南共推出30宗涉宅用地,最终仅顺利成交16宗,其中13宗地块均底价出让,9宗由本地城投托底,平均溢价率仅为1%,流拍率高达47%,仅次于天津,成交地块多由地方平台托底。3)无锡:无锡本轮土拍挂牌数量少,拿地门槛有所下调,还增加了预公告环节以降低房企的资金压力,依然未能大幅提升市场的拿地热情。首轮土拍的8宗地块虽然没有流拍,但7宗底价成交、1宗低溢价成交,溢价率仅有0.08%。5家房企年内新增货值超500亿,TOP10房企占新增货值74%。据克尔瑞统计,全国300城经营性土地4月(截至27日)总成交建筑面积仅6537万平方米,同比降幅近六成。4月末新增货值五十强门槛达到46.4亿元,5家房企年内新增货值超过500亿元,万科以797.7亿元位列第一,其次为华润、绿城、滨江和中海,货值也超过500亿。五十强新增货值集中度有一定程度的下降,TOP10房企新增货值占五十强总货值的74%。4月销售降幅继续扩大,五一假期销售不佳。4月行业百强房企实现全口径销售金额4924亿元,同比下降59%,较3月降幅扩大6个百分点,实现销售面积3187万平方米,同比下降61%,较3月降幅扩大4个百分点。五一期间(4月30日-5月4日),50个重点监测城市累计成交44.75万平方米,同比下降80%,日均较2022年4月日均降幅为75%。分能级来看,一线城市同比+6%,环比-62%,二线和三四线城市全面下行,同比和环比跌幅均在6成以上。推进县城建设有利于刺激三四线城市经济活力,缓解楼市下行压力。近日,中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》。文件从9个方面共39条,提出了县城建设的任务和措施。随着“棚改红利”趋弱,三四线需要新的增长点以维持经济活力,本次《意见》强调了要依据县城自身特点发展特色优势产业,并完善市政设施体系,夯实县城运行基础支撑,有利于激发新的经济增长活力,缓解三四线城市楼市下行压力。投资建议:我们认为当前应当关注4条投资主线:1)开发企业:滨江集团、保利发展、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股、南山控股等;2)物管企业:碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务等;3)赛道转型企业:广宇发展、鲁商发展等;4)房产经纪企业:贝壳等。风险提示:项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。
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