摘要：核心观点本周新房成交量相比于上周有所上升、二手房成交量有所上升。本周52个城市新房成交套数为4.4万套，环比上升8.4%，同比下降35.0%；21个大中城市新房成交套数为3.0万套，环比上升32.0%，同比下降19.8%；一、二、三线城市新房成交环比分别变化+29.3%、+32.5%、+34.9%，同比分别变动-24.1%、-6.0%、-45.0%。18个城市二手房成交套数为1.1万套，环比上升36.5%，同比下降27.1%；13大中城市二手房成交套数为1.0万套，环比上升37.5%，同比下降25.8%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为+58.0%、+15.7%、+62.3%，同比增速分别为-16.0%、-33.5%、-25.1%。新房库存量相比于上周有所上升，去化周期较上周有所上升。16个城市新房库存套数为104.4万套，环比上升1.7万套，去化周期为12.1个月，环比上升0.5个月；9个大中城市新房库存套数为58.5万套，环比上升1.7万套，去化周期为9.4个月，环比上升0.4个月；一线城市新房库存量25.6万套，环比上升1.2万套，去化周期8.1个月，环比上升0.5个月，二线城市新房库存量20.4万套，环比上升0.3万套，去化周期为10.5个月，环比上升0.6个月。三线城市新房库存套数为12.5万套，环比上升0.2万套，去化周期11.5个月，环比上升0.3个月。整体土地市场较上周相比量跌价涨，土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数量为190宗，环比下降19.8%，同比下降45.4%；成交土地规划建筑面积为1770万平方米，环比下降9.5%，同比下降48.9%；成交土地总价为1133亿元，环比下降60.8%，同比下降1.8%；成交土地楼面均价为6403元/平方米，环比上升77.7%，同比上升92.1%；百城成交土地溢价率为0.74%，环比下降31.5%，同比下降94.3%。投资建议本周央行的季度例会首次提到房地产，具体内容为“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。一方面体现出近期成交下滑、部分项目降价销售、开发商资金压力较大等问题，释放出四季度信贷政策可能有微调的信号；另一方面，维护住房消费者的合法权益，因为近期某些头部企业出现了流动性风险，对于购房者保交付保竣工的压力会比较大，政府要求开发商确保项目交付。结合9月银保监会提及“督促银行机构在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持”,我们认为刚需按揭可能会成为短期内政策边际变化的起点，催化剂有四：1）2021年Q2以来房贷额度收紧、房贷利率上浮、银行放款时间拉长对部分合理需求释放形成误伤。更精准化地配置信贷资源，满足刚需住房需求，是更加符合政策主基调的。2）“三道红线”政策以来，行业降杠杆成效显著，但房企到位资金连续两个月出现负增长，部分房企现金流紧张，面临较大的财务和经营压力，近期个别头部房企信用风险暴露也体现了这一点。我们认为，从刚需按揭开始的边际调整会带来行业整体销售回款端资金的改善，叠加开发商融资方面可能的边际调整，一定程度上会缓解房企的压力。3）房贷集中管理制度实施以来，多数银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比已压降至监管要求上限及以内，整体存在一定调节空间。4）从地产行业基本面与政策来看，市场正处于“基本面”与“政策”双重底部，政策维稳预期进一部加强，对于房企信贷及居民按揭贷款有调整的预期。我们认为信贷政策边际调整+二批集中土拍市场热度下降、利润率回升+个别头部房企风险暴露后，部分标的超跌，整体地产板块有估值修复的预期。我们建议关注：1）开发板块：金地集团、保利地产、万科A、龙湖集团、华润置地。2）物业板块：碧桂园服务、永升生活服务、华润万象生活、融创服务、新城悦服务、宝龙商业、星盛商业。风险提示房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。

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