摘要：行业追踪（2024.4.06-2024.4.12）基本面波动性引发板块震荡回落4月8日-12日，申万房地产指数-7.13%，涨幅排名31/31，跑输沪深300指数4.56pct。Wind香港房地产指数-1.90%，涨幅排序10/11，跑输恒生指数1.88pct。我们认为，下跌主要或与1）新房周度高频成交数据环比回落，小阳春修复行情告一段落；2）避险情绪升温，资金减配不确定性较高的板块等因素有关。4月5日-4月11日，我们监测的62城新房成交226万方，周度同比-49%，绝对值为3月以来单周成交新低，虽有清明假期影响但仍折射出当前的基本面的波动性。我们此前预计，4月基本面将继续面临二手房跌价持续、分流新房需求，集中推盘等供给因素渐退等考验。从前两周表现看其回落幅度及节奏和仍略超预期，短期市场对地产需求侧信心的薄弱及对政策释放节奏及效果的担忧可能会加剧资金流出，板块或延续震荡。而当前预期下，需求或仍难以形成自然修复趋势，政策仍是改变发生的触发点，也将继续扮演平滑量价调整对经济影响的缓冲器角色，我们认为二季度需求增量政策仍值得期待。政府介入提供打通置换链条新思路4月以来，继郑州、无锡、海安等多地出台商品房“以旧换新”新政后，4月12日，武汉市商品房“以房换房”政策在武汉市硚口区率先落地，首批次推出108套房源，第一期活动目前已进入缴纳购房意向金及旧房评估阶段，计划于4月20日前完成。从操作方式看，武汉市硚口区推出的商品房“以房换房”是指购房业主拿出手上原有住宅与意向购买的商品房开发项目议价，原有住宅经第三方市场评估后由区国有企业收购用于保障房使用，原住宅评估房款用于支付新房首付款或部分房款，即置换成功旧房和新房价格，将由交易双方共同协商确认新房价格按照售楼部市面上的价格确定所有折扣、优惠等正常享受。整体来看，各地推行的收储模式下的“以旧换新”，是挖掘的改善性需求、解决的置换链条打通的一条新思路。我们认为除利好新房城市的库存去化之外，提供更多保障性房源助力局部供需矛盾的缓解，主动引导市场向改善型主导的过渡等均是基于“新发展模式”的积极探索。供给端政策稳步落地稳定主体预期2024年1月，中国人民银行办公厅、国家金融监督管理总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，细化了经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求，旨在帮助优质房企盘活存量资产。4月10日，人民银行上海总部、国家金融监督管理总局上海监管局组织召开上海经营性物业贷款集中签约会议，8家沪上主要商业银行以及12家房地产企业参会，签约贷款金额146亿元，参房企分别有龙湖集团、张江集团、大华集团等企业。此外，各地融资协调机制取得积极进展，目前全国31个省份均已建立省级房地产融资协调机制。此前供给端融资政策稳步落地，有助于进一步提升参与主体的资金、信用的安全性边际，稳定市场预期。4月新房、二手房同比降幅收窄新房市场本周成交226万平，月度同比-31.78%，相较上月改善11.56pct；累计库存15050万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房市场本周成交186万平，月度同比-14.83%，相较上月改善14.23pct。4月1日-4月7日，土地市场本周成交建面877万平，滚动12周同比-8.52%；成交总额84亿元，滚动12周同比-9.85%；全国平均溢价率6.84%，滚动12周同比-0.61pct。本周申万房地产指数-7.13%，较上周下跌5.68pct，涨幅排名31/31，跑输沪深300指数4.56pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-1.90%，较上周下降1.07pct，涨幅排序10/11，跑输恒生指数1.88pct；克而瑞内房股领先指数为-3.14%，较上周提升0.05pct。投资建议：需求侧LPR超预期下调，因城施策框架下各地“四限”调整进入新一轮发力期，有望带动改善需求集中释放，白名单等供给端融资支持力度持续加码，我们预计24年供给侧出清基本结束。行业基本面止跌企稳前，我们认为需求不稳、政策延续，看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面1）推荐优质地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展，建议关注华润置地、越秀地产、绿城中国、滨江集团；2）推荐优质物管企业：招商积余、保利物业，建议关注中海物业、万物云；3）建议关注保障房及城中村改造主题：绿城管理控股，城建发展、天健集团、中华企业。风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期

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