房地产市场周报:国常会释放重大信号,系统谋划房地产支持政策财信证券2024-03-29.pdf
摘要:投资要点本周观点:长期来看,受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响,房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩,但需求总量规模仍然可观,根据贝克研究院数据,未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢大约在10亿平方米左右,特别是核心城市的住房需求有望持续增长。中期来看,若2024年商品房销售面积的全年同比跌幅在10%-20%区间内,则全年商品房销售面积为9万亿平方米左右,低于新房增量需求中枢,这说明当前房地产市场或已超调,但周期拐点有待观察。短期来看,近两周以来30城商品房销售量环比保持上升,单周同比降幅也有所收窄,但绝对量仍处于低位。在房地产市场持续承压的背景下,3月22日召开的国常会针对房地产议题作出了重要指示,明确“系统谋划相关支持政策”。根据国常会的部署,下阶段宏观调控将聚焦于加快完善“市场+保障”的住房供应体系,即以需求和支付能力为导向对住房供应体系进行革新,兼顾刚性和改善性住房等多样化需求。预计配售型保障性住房将是后续政策的重点发力方向,为刚需的稳定释放提供支撑,各地的行政限制也可能将进一步松绑以刺激改善性住房需求,后续需关注新出台政策的具体部署。本周房地产政策动态及市场重要消息:(1)3月21日,财政部公布1-2月财政收支情况,1-2月国有土地使用权出让收入与去年同期持平。(2)国务院总理李强3月22日主持召开国务院常务会议,会议明确系统谋划房地产相关支持政策。(3)广州楼市再松绑,调整优化商品房预售许可及城中村改造项目相关制度。本周商品房与土地市场重点高频数据:本周商品房成交量环比继续上升,同比降幅有所收窄;土地成交规模仍处低位,土地市场较为平淡。2024年3月18日至3月24日,30大中城市商品房周度成交面积为207.61万平方米,环比增加26.76%,同比减少45.18%;100大中城市成交土地面积环比减少62.89%,同比减少67.58%;100大中城市成交土地溢价率为7.57%,相比上一周上升5.45pct,主要是受土地出让金较高的一二线城市带动。投资建议:(1)目前房地产市场相关政策正在持续发力,后续仍有进一步加码的空间。从中央经济工作会议的部署来看,“三大工程”将是今年的重点任务,可重点关注以中国建筑、中国电建等为代表的中字头基建类央企;(2)随着稳需求、保交楼的推进,楼市销售有望出现边际改善,可关注保利、招商蛇口等基本面较稳固的大型国有房企;(3)在房地产融资协调机制持续推进的背景下,部分被列入房企融资“白名单”的头部民企如龙湖、金地等有望迎来信用修复。风险提示:政策效果不及预期;房企信用风险蔓延。
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