房地产市场周报:金融政策持续发力,市场预期有待修复财信证券2024-03-01.pdf
摘要:投资要点本周观点:长期来看,受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响,房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩,但需求总量规模仍然可观,根据贝克研究院数据,未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢大约在10亿平方米左右,特别是核心城市的住房需求有望持续增长。中期来看,房地产市场仍处于持续时间最长、幅度最大的一轮下行周期,周期拐点有待观察。短期来看,当前商品房的周度销售量仍处于低位,房价环比下降城市也占多数,房地产市场暂时还处于底部区间。下阶段,随着5年期以上LPR下调25个基点降低购房成本,购房需求可能将得到一定释放。此外,国家统计局数据显示,1月房价环比降幅整体收窄,说明房价下行压力最大的时期可能已经过去,房价指数或将持续修复。另一方面,各地方政府、各大银行在住建部、金融监管总局等部门的督促下正在加快落实房地产融资协调机制,房企的资金压力将得到缓解,这将有助于稳定市场预期、支撑市场回暖。本周房地产政策动态及市场重要消息:(1)2月20日,央行授权全国银行间同业拆借中心公布,1年期LPR为3.45%,5年期以上LPR为3.95%。前者较上一期保持不变,后者较上一期下降25个基点。(2)2月23日,国家统计局公布,2024年1月份,70个大中城市中商品住宅销售价格环比下降城市个数减少,商品住宅销售价格环比降幅整体收窄、同比整体延续降势。(3)住建部2月20日会议强调,各地要高度重视城市房地产融资协调机制有关工作,精准提出房地产项目“白名单”,推动协调机制持续取得实效。本周商品房与土地市场重点高频数据:受春节淡季低基数的影响,本周商品房及土地市场成交量环比均大幅上升,但同比降幅仍然较大。2024年2月12日至2月18日,30大中城市商品房周度成交面积为96.88万平方米,环比增加779.52%,同比减少68.99%;100大中城市成交土地1697.54万平方米,环比增加302.55%,同比减少49.43%;100大中城市成交土地溢价率为5.78%,相比上一周上涨5.69pct。投资建议:(1)目前房地产市场相关政策正在持续发力,后续仍有进一步加码的空间。从中央经济工作会议的部署来看,“三大工程”将是今年的重点任务,可重点关注以中国建筑、中国电建等为代表的中字头基建类央企;(2)随着稳需求、保交楼的推进,楼市销售有望出现边际改善,可关注万科、保利等基本面较稳固的大型国有房企;(3)受益于金融支持力度的加大,部分被列入房企融资“白名单”的头部民企如龙湖、金地等有望迎来信用修复。风险提示:政策效果不及预期;房企信用风险蔓延。
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