房地产行业研究周报:基本面仍承压,24年聚焦降价去库探明新均衡申港证券2024-01-23.pdf
摘要:投资摘要:每周一谈:基本面仍承压24年聚焦降价去库探明新均衡商品房销售额及销售面积23年同比负增速,12月当月同比跌幅扩大,商品房销售额及销售面积累计同比分别为-6.5%、-8.5%,较上月下降1.3pct、0.5pct,较2022年跌幅收窄20.2pct、收窄15.8pct,12月单月同比分别为-17.1%、-12.8%,较上月下降8.5pct、2.5pct.参考历史数据与高频数据,当前商品房销售仍存压力。从绝对值来看,12月单月销售额持续远离近年的常规范围,且差距较11月有所扩大。从领先30城高频数据观察,2024年1月1日-1月20日,30城商品房销售面积同比增速较2023年12月快速下探,当下市场情绪低迷,且尚未见改善信号。商品房成交均价12月当月环比同比均为负增速,其中同比增速-5%,较上月下降6.8pct,环比增速-2.1%,较上月下降0.9pct,商品房价格连续2个月环比下跌,当前房价仍有一定下行压力。房地产开发资金来源23年累计同比-13.6%,较上月减少0.2pct,单月同比增速-15.8%,较上月减少7.1pct,单月同比跌幅扩大。从资金来源构成来看,销售回款类资金整体表现好于供给端资金,国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款全年累计同比分别为-9.9%、-19.1%、-11.9%、-9.1%,单月同比增速分别为10.9%、-3%、-21.5%、-20.6%,较11月分别减少18.2pct、增加5.4pct、减少4.9pct、减少6.6pct。竣工面积23年实现同比两位数增长,新开工面积持续低迷,12月竣工当月同比增速扩大,新开工同比再度转负。竣工、新开工全年累计同比分别为17%、-20.4%,较2023年分别提升32pct、提升19pct,12月当月同比增速分别为15.3%、-10.4%,较上月分别增加3.1pct、减少15.3pct,竣工端在政策支持下持续保持同比高增,新开工受房企资金及市场情绪影响仍低迷。房地产投资23年同比-9.6%,年末投资情绪尚低迷。23年房地产投资额累计同比-9.6%,较2022年跌幅收窄0.4pct,12月当月同比-12.5%,较11月减少1.96pct。销售尚未完成探底,资金压力未改善,房企主动投资意愿不强。整体回顾2023年行业数据,除竣工端实现同比增外,其余指标同比均为负增速,表现为竣工>销售>资金来源>投资>新开工。这一现象也充分反映了行业当下现状,竣工端在“保交楼”政策支持下获得房企资金和政策类贷款的资金倾斜,房企资金中销售回款类好于供给端筹资资金,当下销售低迷同时筹资端资金仍有偿债压力背景下,房企主动投资意愿不强,多数采用“以销定产”式的被动投入,也因而土地购置费用、新开工等新拓投资类指标同比表现偏弱。相较2022年,行业同比跌幅有收窄,但下行压力仍存,预计2024年将逐步探明新平衡点。2023年行业各项指标同比大幅下跌,进入2023年压力已有所释放,各项同比跌幅收窄。预计2024年,随着房价回落,刚性需求将逐步释放,引导库存去化,同时配合“三大工程”等政策出台,行业供需两端将探明新平衡点。数据追踪(销售数据1月15-1月21日,土地城市数据1月8日-1月14日):新房市场:30城成交面积单周及累计同比分别为1pct、-31pct,一线城市72pct,-30pct,二线城市-17%,-32pct,三线城市-11pct,-31pct。二手房市场:13城二手房成交面积单周同比81pct,累计同比25pct。土地市场:100城土地供应建筑面积累计同比-15pct,成交建筑面积累计同比-44pct,成交金额累计同比29pct,土地成交溢价率为6.1%。城市行情环比:北京(-26pct),上海(10pct),广州(35pct),深圳(34pct),南京(-4pct),杭州(-13pct),成都(20pct)。投资策略:关注头部稳健国央企华润置地、保利发展;关注城中村利好国央企越秀地产;关注基本面改善下潜力标的绿城中国、滨江集团;关注优质区域深耕中小盘国企机会天地源、保利置业;代建行业推荐龙头绿城管理控股。风险提示:销售市场复苏不及预期,个别房企出现债务违约。
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