摘要：事件：中国人民银行、国家金融监督管理总局1月5日发布关于金融支持住房租赁市场发展的意见。意见提出加大住房租赁开发建设信贷支持力度、满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求、支持发放住房租赁经营性贷款、稳步发展房地产投资信托基金等多项措施。点评：《意见》具体内容指出，“金融支持住房租赁市场发展，主要在大城市，支持各类主体新建、改建和运营长期租赁住房，盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁住房供应。”“重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。”具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业将能获得更多金融方面的支持。“建立健全住房租赁金融支持体系”，“为租赁住房的投资、开发、建设、运营提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系”。在上市企业中，拥有一定自持住房及运营长租业务的企业将受益。另一方面，意见指出，在住房租赁信贷产品和服务模式上加强创新。支持商业银行向房地产开发企业、工业园区等各类主体依法合规新建、改建长期租赁住房发放住房租赁开发建设贷款。满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求。如企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营，鼓励商业银行发放住房租赁团体购房贷款，支持发放住房租赁经营性贷款。同时，支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券，筹集资金专门用于增加住房租赁开发建设贷款、团体购房贷款和经营性贷款的投放。支持住房租赁企业发行债券，专项用于租赁住房建设、购买和运营。住房租赁企业持有运营的租赁住房具有持续、稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。整体来看，《意见》的提出，有利于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展。而对于上市房企，我们认为，一方面，对于拥有较多自持性住房及有长租业务运营的房企，加大金融方面的支持力度，对其盘活本身拥有的自持性物业及提升长租业务效益影响直接。另一方面，开发商将更积极扩大购入、新建或改建租赁住房，增加新业务，提升收入来源可期。最后，加大社会上，特别是大城市保障性或商业性租赁住房供应，能更好的让商品房回归商品属性，也有利于房地产行业长效机制的建立，减少由于经济及房地产周期性波动而带来政策上的过于频繁调整，有利于稳定开发商及购房者预期，促进房地产市场平稳健康发展。2023年，房地产优化调整政策出台力度及密集度进一步加大，另外，政策优化也从低能级城市逐步推广至北上广深等一线及部分热点二线城市。当前楼市销售数据仍有所反复，销售恢复力度及持续性较弱，相信2024年楼市优化调整政策将会持续叠加，并且成效将逐步体现。我们认为房地产行业当前正处于筑底阶段，随着楼市优化政策持续出台，行业基本面逐步修复，行业将走出本轮下调周期底部。而中长期来看，我国或将逐步进入“保障房+商品房”双轨制的房地产行业新模式。行业中长期发展格局的改善，将有利于地产商开发投资信心的回归，提升供给；商品房回归商品属性，也将有利于刚需及改善型需求的释放，提振销售，而对于行业整体估值提升修复也将能带来正面影响作用。风险提示：政策成效不及预期，楼市销售持续低迷，销售数据不理想；开发商对后市较悲观，开发投资持续走低；房企资金链改善缓慢，融资仍然受阻，债务违约持续出现；经济增速持续回落，失业率及降薪情况攀升，带来购房需求及信心不足。

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