摘要：统计局公布2020年12月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为25252万平米、11951亿元、23348万平米，同比增速分别为+11.5%、+9.4%、+6.3%，前值（11月）为+12.0%、+10.9%、+4.1%。核心观点12月销售维持两位数增长，全年增长超预期。12月销售均价为9759元/平方米，同比增长6.7%，环比增长-1.1%。1-12月，商品房销售面积176086万平方米，同比增长2.6%。1-12月，商品房销售金额173613亿元，同比增长8.7%，累计销售增速进一步扩大。年末开发商积极推货，销售实现超预期增长，同时量价齐升，销售韧性继续被验证。但是也要看到销售均价环比持续回落，说明存在一定的以价换量的现象，随着需求的逐渐释放，我们认为开年市场将进入一个平稳期。12月新开工加速，房企积极布局为明年春季市场预热。得益于销售增长，12月新开工面积/销售面积的比值下降至0.92，前值为1.16。1-12月房屋新开工面积224433万平方米，下降1.2%，降幅收窄0.8个百分点。2020年融资端虽有放松，但房地产融资依然受到较多管制，房企面临较大的销售回款压力。受疫情防控影响，2021年的返乡时间可能提前，预计返乡置业需求较为旺盛，维持一定的新开工增速也有助于为春季的市场预热。12月房地产投资小幅回落，韧性依旧。投资继3月由负转正之后一直保持强劲增长，1-12月累计投资额141443亿元，累计增速7.0%，增幅继续扩大，对经济的托底作用显著。我们看到维持2020年投资较快增速的主要是土地端的投资以及与土地出让带来的新开工，土地市场成为2020年房地产投资的稳定器。我们认为2021年土地市场继续火热的概率不大，此外由于2020年土地出让总面积有所缩水，那么2021年新开工增速必然回落，而疫情对竣工端的影响并未完全结束，这都导致了2021年的建安投资增速不会很快。我们预计2021年房地产投资增速将保有韧性，但不会大幅增长。我们预测2021年房地产行业三大核心指标为：销售面积增长（-2.9%）、新开工面积增长（-1.0%）、房地产开发投资增速（5.3%）。而受竣工周期推动叠加今年疫情带来的低基数影响，竣工增速将达到10%左右投资建议与投资标的12月销售超预期增长，投资保有韧性，新开工加速预热开年市场，市场韧性大超预期。展望21年，在经济持续复苏中，一二线城市和都市圈的改善需求将持续迸发，而三四线需求可能体现在年初的返乡置业，全年表现前高后低。在供给侧政策的调控下，有利于优秀房企积极扩大市场份额、改善竞争格局。而低负债强运营的龙头房企，则具备穿越周期的成长能力。重点推荐两类标的，一是业绩更具弹性、公司治理优秀的潜力公司，推荐融创中国(01918，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)、金地集团(600383，买入)、中南建设(000961，买入)。二是业绩更具确定性的标的，推荐万科A(000002，买入)、保利地产(600048，买入)；同时我们看好迅速成长的物管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、永升生活服务(01995，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)。风险提示销售大幅低于预期。逆周期政策宽松不及预期。融资环境存在不确定性。

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