摘要：统计局公布 2021 年 1-2 月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为 17363 万平米、 13986 亿元、 17037 万平米，同比增速分别为+104.9%、 +38.3%、 +64.3%，相比 2019 年同期增速分别为+23.1%、+15.7、 -9.4%。核心观点低基数下 1-2 月销售翻倍增长，顺周期销售韧性强。1-2 月销售均价为 11030元/平方米，同比增长 14.0%， 环比增长 13.0%。 2021 年开年销售去得开门红，我们认为有以下原因： 2020 年疫情影响， 销售基数较低，导致同比涨幅巨大； 2020 年末开发商积极推货，销售实现超预期增长， 部分销售推迟到 2021 年结转；就地过年导致一二线城市市场淡季不淡， 销售结构偏向一二线城市，带动销售量价齐升。随着需求的逐渐释放，我们认为二季度市场将进入一个平稳期。1-2 月新开工面积同比大增， 但相比 2019 年有所下滑。 尽管在低基数下，新开工同比增幅较大，但是与 2019 年相比新开工的绝对量在下滑。我们认为主要原因如下： 2020 年全年的土地出让面积总体小幅下滑 1.1%，对后续新开工产生负面影响； 2020 年底存在一定的超前施工，为春季行情预热，导致 2021 年一季度新开工量下滑； 2020 年受疫情影响竣工进度 1-2 月，使得 2021 年 1 季度为竣工交付高峰期， 春节前后用工荒导致竣工对新开工存在挤出效应，但我们认为，随着土地市场逐渐活跃，新开工还会有所提升。1-2 月房地产投资韧性依旧。我们预计 2021 年房地产投资增速将保有韧性，但不会大幅增长。我们看到维持 2020 年投资较快增速的主要是土地端的投资以及与土地出让带来的新开工， 受政策调控影响， 我们认为 2021 年土地市场继续火热的概率不大。此外由于 2020 年土地出让总面积有所缩水，那么 2021 年前新开工增速必然回落，这都导致了 2021 年的建安投资增速不会很快。我们预测 2021 年房地产行业三大核心指标为： 销售面积增长（-2.9%）、新开工面积增长（-1.0%）、房地产开发投资增速（5.3%）。 而受竣工周期推动叠加今年疫情带来的低基数影响，竣工增速将达到 10%左右投资建议与投资标的在疫情带来的低基数下， 1-2 月销售投资均大幅上涨， 新开工增速虽快，但仍低于 2019 年同期，我们认为主要是受集中竣工交付挤出。 展望 21 年，在经济持续复苏中，一二线城市和都市圈的改善需求将持续迸发。 在供给侧政策的调控下， 有利于优秀房企积极扩大市场份额、改善竞争格局，提升行业利润率。 而低负债强运营的龙头房企，则具备穿越周期的成长能力。 我们看好业绩稳健的一线龙头， 推荐保利地产(600048，买入)、融创中国(01918，买入)、万科 A(000002，买入) ； 与业绩具有弹性的二线龙头， 推荐金地集团(600383，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)、 新城控股(601155，买入)。。同时我们看好迅速成长且消费属性较强的物管行业，推荐推荐永升生活服务(01995，买入) 、 碧桂园服务(06098，买入)、 融创服务(01516，买入)、 新大正(002968，买入)。风险提示销售大幅低于预期。逆周期政策宽松不及预期。融资环境存在不确定性

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