房地产行业研究周报:二手房复苏到什么程度了?天风证券2023-04-17.pdf
摘要:行业追踪(2023.4.8-2023.4.14)近期二手房市场景气度显著上行。通过对二手房成交数据的监测分析,我们发现:1)2月以来,二手房成交大幅改善,2、3、4月单月同比增幅均超8成。2)截至Q1末,典型城市二手房累计成交规模已超过21年的历史高点,且超过22、20年6成以上。3)对比新房,23年以来新房成交规模较22年有个位数小幅增长,二手房复苏力度明显更强,二手累计同比增速高出新房超50pct。春节后二手房市场持续复苏,4月受清明假期影响周度环比虽有回落,但同比仍在高位。一季度我们监测的18城二手房销售面积累计同比+59%,2月、1月末分别为+37%、-16%。3月单月,18城二手房单月同比+91%,2月、1月末分别为126%、-16%。4月前14天,18城二手房月度同比+83%,较3月单月同比+91%略有回调,但成交规模仍处历史相对高点。二手房改善力度明显更强,看好二季度热度持续性。对比新房市场,截止4月14日,60城新房销售面积4月单月同比+27%,增速较3月小幅回落。同期,二手房单月同比+83%,高于新房约56pct。对比1月末,二手房累计增速改善幅度达78pct,新房改善幅度为45pct,二手房修复幅度明显更强,我们认为或与1)二手房利好政策持续落地;2)热点区域新房供给有限,推高二手房热度;3)新房推盘节奏调整造成销售波动等因素有关。展望二季度,我们认为高能级城市带动下二手房市场热度有望延续,新房市场的短期调整或也将催化二手行情维持高位。北京Q1二手房同比增幅约两成,4月置业节奏略有放缓。截止23年4月14日,北京二手房销售面积累计同比+19%,较3、2、1月末分别-2、+4、+49pct;4月单月二手房同比+8%,较3、2、1月分别-20、-73、+37pct。3月,北京新房、二手房市场均呈现较高热度,成交规模接近21年的历史高位。年初至今,二手累计增速与新房基本持平,4月单月二手房增速表现暂时低于新房。深圳二手市场活跃度显著回升,3月单月同比超250%。截止23年4月14日,深圳二手房销售面积累计同比+90%,较3、2、1月末分别-2、+56、+114pct;4月单月二手房同比+79%,较3、2、1月分别-177、-86、+104pct。3月“小阳春”行情下,二手市场活跃度明显提升,但从成交规模20年历史高点仍有距离。对比新房来看,年初至今,深圳二手房累计增速高于新房94pct,二手房4月单月增速仍高于新房119pct。4月新房成交同比增幅接近3成,二手房同比增幅接近8成新房市场本周成交439万平,月度同比+27.99%,相较上月下降7.70pct;累计库存11591万平,二线去化加速,一线去化放缓,三线及以下速度持平。二手房市场本周成交249万平,月度同比+78.66%,相较上月下降12.04pct。本周全国土地成交建筑面积1795万平,滚动12周同比+1.00%,较前期下降2.54pct;土地成交金额达162亿元,滚动12周同比-13.07%,较前期下降2.42pct;平均溢价率为6.75%,滚动12周同比+0.13pct。本周申万房地产指数-0.29%,较上周下跌4.93pct,涨幅排名12/31,领先沪深300指数0.47pct。H股方面,本周Wind香港房地产指数+3.08%,较上周提升3.00pct,涨幅排序5/11,领先恒生指数2.55pct;克而瑞内房股领先指数为6.02%,较上周提升8.22pct。投资建议:我们认为认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先,认知差存在于地产基本面,但数据持续验证我们对于2023年地产销售复苏的判断;其次,剪刀差存在于基本面与板块行情之间,即销售持续复苏但板块持续调整。我们看好认知差和剪刀差推动下地产板块跑出相对收益,建议重点关注:我爱我家、天地源、招商蛇口,选股思路围绕以下4个维度:①二手房标的、②销售复苏、③信用修复、④格局优化,具体包括:1)二手房中介标的,建议关注我爱我家、贝壳-W;2)行业销售复苏,建议关注招商蛇口、保利发展、中国海外宏洋集团;3)优质民企信用修复,建议关注金地集团、新城控股、龙湖集团;4)区域竞争格局优化,建议关注天地源、滨江集团、华发股份。风险提示:1)证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性;2)信用修复、格局优化及行业复苏不及预期;3)宏观环境变化或对行业及公司运行产生影响
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