摘要：事件：华润置地发布2022年年报，实现营业收入2070.6亿元，同比-2.4%；归母净利润280.9亿元，同比-13.3%；归母核心净利润270.0亿元，同比+1.5%。公司拟每股派发现金红利1.401元（含税），分红率为35.6%。核心观点受地产开发业务结算规模下行、投资性物业租金减免的双重影响，公司营收规模有所下降，但核心净利润规模仍有增长；利润率水平处于行业领先地位。2022年公司营业收入同比下降2.4%。其中地产开发物业收入1761.6亿元，同比下降4.2%，主要是由于结算规模下降，2022年公司结算面积1233万平，同比下降16.5%；投资性物业收入170.2亿元，同比下降2.4%，主要是受到租金减免的影响。2022年公司归母净利润同比减少13.3%，主要是因为：1）结算利润率下行；2）财务费用同比增加38.1%至17亿元，财务费用率较2021年提升了0.2个百分点至0.8%；3）2022年投资收益41.0亿元，同比下降4.6%。但同时，我们也注意到随着经营效率的提升，公司的销售费用率和管理费用率分别改善0.1和0.2个百分点至2.8%、2.6%。少数股东损益42.8亿元，同比下降14.3%，少数股东损益占净利润的比重同比下降0.2个百分点至13.2%。盈利能力虽然有所下降，但利润率水平仍处于行业的领先地位。2022年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为26.2%、15.6%、13.6%，同比分别下降0.8、2.0、1.7个百分点，ROE也因此下降2.8个百分点至11.5%。2022年公司扣除投资物业重估增值后的核心归母净利润为270.0亿元，同比增长1.5%；归母核心净利润率为13.0%，同比提升0.5个百分点。截至2022年末，公司预收账款2477.7亿元，同比增长16.5%，预收款项/营业收入的比例为1.20，同比提升0.19，未来业绩保障程度明显提升。公司在手现金充裕，充分利用低息融资成本优势。1）在手资金充裕，受限现金占比较小。截至2022年末，公司非受限现金955.4亿元，同比下降10.5%，受限现金19.2亿元，同比下降2.6%，受限现金占总现金的比重不到2%。2）公司拓展融资渠道，优化债务结构，降低融资成本。截至2022年末，公司有息负债规模2171亿元，同比增长13.3%；一年内到期的短期有息负债占比28.2%，同比下降0.2个百分点；平均债务期限拉长至5.4年。公开市场融资方面，公司2022年以公司债、中期票据及资产支持专项计划等方式，合计融资391亿元。融资成本维持行业内最低梯队，2022年平均融资成本约3.75%，较2021年小幅上升4BP。3）截至2022年末，公司剔除预收账款的资产负债率59.0%，较2021年下降1.4个百分点；净负债率35.6%，较2021年提升6.5个百分点；现金短债比为1.56X，较2021年下降0.4X，“三道红线”稳居绿档。地产开发板块：1）销售：受益于高能级城市表现，销售规模排名不断提升。2022年公司实现销售金额3013亿元，同比下降4.6%；销售面积1425万平，同比下降18.8%；公司地产开发销售板块的排名上升至第四位，较2021年提升了4名，市占率也提升至2.26%，较2021年提升了0.52个百分点，进一步夯实行业低位。2022年公司销售均价同比提升了17.5%至21146元/平，主要是由于经济基本面相对较好、需求相对更有韧性的华东与华北地区销售额占比分别同比提升了8.6、5.7个百分点至22.7%和31.9%。2023年1-2月公司销售金额402亿元，同比增长60.4%，排名第五。2）拿地：坚持“调结构、调节奏、调布局”战略，聚焦高能级城市。2022年公司新获取项目71个，新增土地建面1095万平，同比下降-23.9%；由于一二线城市投资占比92%，楼面均价13172元/平，同比增长27.2%；拿地金额1442亿元，同比下降3.2%，拿地强度（拿地金额/销售金额）为47.9%，较2021年提升了0.7个百分点；权益拿地金额1102亿元，权益拿地比例同比提升0.8个百分点至76.4%。2023年1-2月公司拿地金额117亿元，同比虽下降14.9%，但排名拿地榜单第一位，拿地强度29.0%，同比下降25.6个百分点。3）土地储备：截至2022年年末，公司总土地储备6478万平，同比下降5.7%，其中开发物业土储5491万平，华东、华北、华南地区均占16%。2023年公司可售货源5384亿元，89%位于市场供求关系健康的一二线高能级城市。4）结算：2022年公司开发物业结算收入1761.6亿元，同比下降4.2%；结算面积1233万平，同比下降16.5%；开发物业结算毛利率维持在23.0%的行业高位，同比小幅下降0.7个百分点。截至2022年年末，公司已售未结的签约额为2493亿元，其中1632亿元计划于2023年结算，将对2023年的结算形成有效支撑。经营性不动产业务：2022年公司投资性物业收入170.2亿元，同比下降2.4%，剔除租金减免影响，收入192.6亿元，同比仍能实现10.5%的正增长，呈现稳健经营的能力，2023年该业务公司计划实现20%以上的收入增长；2022年投资性物业毛利率为65.6%，同比下降2.6个百分点。截至2022年年末，公司投资物业土储987万平，其中商业673万平，占比68.2%，重点布局北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、成都等30个核心城市。以购物中心为代表的投资物业是公司重点发展的业务板块，未来2-3年仍将是新建购物中心投入运营的高峰期。1）购物中心：2022年公司购物中心实现收入137.6亿元，同比下降1.3%，剔除租金减免影响后，同比实际增长13.0%，出租率为96.2%，同比小幅降低0.8个百分点。2022年公司在深圳、南京等地获取优质商业综合体项目。截至2022年末，公司在营购物中心66个，面积798万平，同比增加19.3%，预计2026年末，在营购物中心增至111个。2）写字楼：2022年公司写字楼收入18.7亿元，同比下降3.0%，剔除租金减免影响后，同比实际增长10.1%，出租率79.2%，同比持平。截至2022年末，公司在营写字楼面积126万平，同比下降2.2%。3）酒店：2022年受疫情影响，酒店收入13.9亿元，同比下降11.1%；平均入住率41.7%，同比下降4.6个百分点。截至2022年末，公司在营酒店面积73万平，同比增长8.4%。轻资产管理业务：优质收并购后，物管规模实现突破。截至2022年末，公司旗下的华润万象生活（持股72.3%）的物业管理业务覆盖全国178个城市，合约面积达3.49亿平，较2021年末增加78.0%；全年实现收入120亿元，同比增加35.4%。其中住宅物业管理服务收入78亿元，商业运营及物业管理服务收入42亿元。2022年华润万象生活高质量并购禹洲物业服务、江苏中南物业服务和四川九洲千城物业服务，物管规模挺进行业前十。生态圈业务：公司发挥先发优势，加大长租、产业地产、代建代运营业务发展速度。依托大型场馆、大型基础设施及保障房建设的实践经验，积极拓展代建代运营业务，2022年成功中标深圳后海智慧城市运营服务商，服务片区占地面积达3.5平方公里，向“城市运营商”的转型迈出了实质性的步伐；产业地产聚焦智慧、健康两大产业领域，落地标杆项目，设立国内首批产业园Pre-REITs基金，进一步探索产业地产轻重并举的模式；推动保障性租赁住房建设，长租业务已进驻15个城市，在管56个项目、5.6万间房间，成功发行国内首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT，实现了投融管退闭环。2022年公司旗下的建筑施工、代建、长租和产业地产等生态圈业务实现收入182.7亿元，同比增长9.2%，其中建筑施工收入163.9亿元，代建代运营收入10.4亿元，长租公寓收入3.9亿元。公司充分利用资金优势，出手收并购机会，以相对较低的成本获取优质资产。在2021年的业绩会上，管理层曾表示公司手握400亿元的并购贷，将积极出手并购机会。2022年8月，公司收购了原属于世茂集团的北京分钟寺两项目股权、对应交易价为33.16亿元。项目紧邻北京东南四环，华润置地则通过收购，参与到了分钟寺这两个稀缺豪宅项目的开发中，利于公司在一线城市核心资产的占比提升。2022年12月28日，公司发布公告拟以124亿元的总代价收购华夏幸福持有的4家子公司的股权及债权，包括武汉长江中心、武汉中北路和南京大校场三个房地产项目，以及一个深圳的物业项目。其中前三个项目拿地成本累计199亿元，仅考虑拿地成本，交易对价相当于其六折。未来结利可期，长期市占率有望提升。投资建议公司作为央企龙头开发商，信用优势明显，融资渠道畅通，土地储备充沛，开发业务的销售表现和拿地强度都具备相对较强的韧性，2022年销售排名提升至第四位，市占率也首次破2%，进一步夯实了行业地位；投资物业稳健发展，租金收入有望重拾上涨趋势。同时，公司率先打开保租房REITs融资新渠道，引导行业向新模式转型，未来公司将继续受惠于公募REIT的业务前景及先发优势。我们建议持续关注。风险提示：房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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