房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告(2023年1月):需求侧按揭增量有限,供给侧海外债迎曙光光大证券2023-02-13.pdf
摘要:需求侧:1月居民新增存款6.2万亿,贷款规模低于历史同期23年1月,居民部门新增存款62000亿元,同比增加7900亿元,环比增加33097亿元。1月新增信贷49000亿元,同比增加9200亿元,环比增加35000亿元;其中居民短贷新增341亿元,同比减少665亿元,环比增加454亿元;居民中长贷新增2231亿元,同比少增5193亿元,环比增加366亿元。新增居民中长贷占新增人民币贷款比重约4.6%。截至2月10日,全国首/二套房按揭利率下限分别为4.10%/4.90%。103个重点城市主流首/二套房贷利率为4.10%/4.91%,主流银行平均放款周期31天。供给侧:境内优质民企合理融资需求得到有序支持,境外债券发行迎来曙光23年1月单月房企发债约481亿元,受春节假期影响环比-4.8%,单月净融资-723亿元。其中境内债单月发债391亿元,单月净融资额-164亿元;境外发债迎来曙光,单月发行90亿元,净融资额约-558亿元。具体来看,主流国央企仍保持相对畅通融资渠道,随着中央及地方相关支持政策的出台,市场信心逐渐恢复,民营房企融资环境也得到一定程度改善,1月合景泰富集团、中骏集团控股、雅居乐集团陆续发债传递破冰信号。22年9月/10月/11月,抵押补充贷款(PSL)当月分别新增1082/1543/3675亿元,为“保交楼”提供有力的资金保障。截至23年1月,PSL余额为3.14万亿元,同比增长12.1%。民企存量债务展期及重组方面,华夏幸福、融创中国、阳光城涉及已到期债券(或部分)本金以及(或)应计利息商议展期和债务重组的情况。截至23年2月10日,C-REITs产品已增至25只。从上市日到至今的二级市场收益情况来看,除平安广州广河、中金安徽交控及华夏中国交建高速REIT破发外,其他产品全部实现正收益,其中10只股价(截至23-2-10)较上市首日涨幅超20%,平均录得涨幅17.3%。中证估值方面,截至23年2月10日,周内房地产板块的仓储物流、产业园及保障房公募REITs产品的中证估值价格整体呈上升趋势,REITs估值平均为3.67元,较上周同期均值上涨0.29元;估值收益率方面,15只REITs中证估值收益率较上周同期均值上行0.54BP,达6.48%。投资建议:2023开年监管部门密集发声,释放积极信号,房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转,房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看,多部委相继表态,通过信贷、债券、股权多种方式综合协同,“三箭连珠”,执行层面的可操作性大幅提升,有力提振房地产行业信心;需求侧来看,5年期LPR连续下调,地方政府“因城施策”引导合理住房需求,包括优化“认房认贷”标准,下调首付比例及按揭利率,发放购房补贴等。政策利好频发,供给侧信用风险出清,促需求实质性升温,疫情管控优化,供需回暖可期,资本市场关注度提升,建议关注三条主线:1)看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升,建议关注保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等;2)看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企,建议关注万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股等;3)关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率,建议关注华润置地、上海临港等。风险分析:房地产行业宽松政策推进不及预期风险,房地产市场需求不及预期风险,房地产企业项目竣工不及预期风险,房地产企业多元化业务经营不佳风险等。
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