宏观专题:337个地级市的住房密码德邦证券2022-12-02.pdf
摘要:核心观点:我们在《迎接存量房时代:中国住房供需十年变动》报告中,曾利用七普数据对全国和省级层面的住房供需变动情况展开研究,在近期七普分县数据公布后,我们得以从城市的角度进一步聚焦人口和住房问题。我们发现,337个地级市中,超八成地级市住房充足。但住房短缺问题在经济发达地区更为突出,一线城市、东部地区相对而言更“缺房子”,未来房地产市场的结构性需求也将主要在东部经济发达地区。337个地级市的人口变迁:(1)从2010到2020年,336个城市中有147个城市总人口在收缩,189个城市在扩张,占比分别为43.8%、56.3%。(2)区域分化:东部84%的城市在扩张、东北城市大多收缩,中部和西部城市收缩和扩张约各一半。(3)337个地级市中有96个城市的流动人口占总人口比例在20%以上。人口流动最活跃的地区仍然是广东,全国有10个城市的流动人口占比超过50%,6个在广东省:广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山。(4)跨省流动人口加速向二线城市聚集,一线城市吸引力下降。2010-2020年,流向一线和三线城市的跨省流动人口占比分别降低3.2和1.3个点,二线城市占比提高4.5个点。(5)省内流动方面,中心城市的吸引力下降,流动人口向省内其他城市分散;省内流动有“一个中心”和“两个中心”两种模式,前者在中西部较普遍,后者在东部较多。337个地级市的住房情况:(1)经济越发达的城市,房地产市场越发达,房地产业从业人数与人均GDP的相关性高达71%。北上广深四个一线城市,每万人中房地产从业人员数量分别为19.7、18.8、17、25.5,其中深圳、北京分别排名全国第二、第五。(2)337个地级市中,有272个城市的人均住房间数大于1,占比80.7%,仅有19.3%的城市存在较明显的住房短缺。我国经济发达地区住房短缺问题更加突出,337个地级市的人均住房间数与人均GDP、城镇化率均为负相关关系。(3)各地住房来源有三种典型代表,分别是购房、租房、自建。三种来源中,购房在东北地区占比最大,自建房在中西部地区占比最大,租房在东部地区占比最大。人口净流入的东部地区租房比例达到21.6%,是其他三个地区的2-3倍。(4)未来具备结构性需求的城市需要满足以下三个条件:一是人均住房间数低于1。二是代表流入人口的租房比例较高。三是代表购买力的人均GDP较高。从这三个条件来看,东部地区未来的需求仍然要高于中西部地区。风险提示:七普数据是调查人而非调查房,可能存在一定误差;部分数据由于口径范围等差别,带来一定误差;人口出生率和城镇化进程不及预期。
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