房地产行业简评报告:供给侧政策逐步落地,缓解房企融资压力首创证券2022-11-29.pdf
摘要:核心观点近日央行、银保监会公布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,推出 16 条金融措施,涉及信贷安排、保交付、风险处置、消费者权益等方面,覆盖房企、银行、信托、施工单位、购房者等多方主体。央行 16 条举措有助于缓解优质民营房企的流动性危机,将有效控制行业信用风险的持续扩大,促进房地产业良性循环健康发展。国有大行率先作出表率,对房企支持力度显著提升。金融 16 条提到对国有、民营等各类房地产企业一视同仁,鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。上周国有六大银行为 18 家房企提供意向性授信额度合计超万亿,贷款服务主要涉及开发贷、按揭贷款、并购贷款、保函、供应链融资等,主要覆盖优质民营房企、混合所有制房企以及国央企。其中工商银行、中国银行、邮储银行、交通银行分别覆盖 12 家、10 家、5 家、2 家房企,分别提供授信额度 6650 亿、6000 亿、2800 亿、1200 亿元。农业银行、建设银行分别覆盖 5 家和 8 家房企,尚未披露具体授信额度。房企端来看,万科实现 6 家国有大行的全覆盖签约;美的置业和龙湖签约 5 家银行; 碧桂园和金地签约 3 家分别获取 1500亿和 1000 亿的授信金额。银行信贷稳定投放有望打破信用融资的负向循环。 房地产信贷投放主要以开发贷和按揭贷款为主。银行授信额度提升后,后续贷款实际落地额度仍以授信审批书为准。建议关注后续地产信贷数据,到位资金中的国内贷款以及居民中长期贷款,来判断银行资金是否实际传导到房企资金面。当前银行信贷在房企有息负债比重仍然较高,信贷稳定投放对于房企的信用预期企稳起到决定性作用,有望打破民营房企信用融资的负向循环。政策在需求侧与供给侧两端共同发力,新一轮政策空间有望打开。日前“第二支箭”、“金融 16 条”、 “预售资金盘活”等针对房企融资及现金流改善的政策接连出台,形成稳主体的政策组合拳。我们认为贷款展期、增信发债、保函置换预售资金都是在存量政策框架下的修订,更多基于优质房企的短期流动性缓解,长期资产负债表的修复仍需等待销售回暖。当前中央政策迎来保交付到进一步稳市场主体的转变,充分释放供给侧宽松信号。政策的强预期将提振市场信心,房地产板块有望迎来估值修复行情。持续推荐: 1)经营稳健、融资畅通、高能级城市土储占比较高的龙头房企:保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展;2)行业底部拿地扩张的优质房企:滨江集团、华发股份。 3)困境反转类房企,有望迎来估值提升:金地集团、旭辉控股集团。风险提示:因城施策政策、销售恢复力度不及预期,市场对宽松政策反应钝化,房价超预期下跌等。
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