房地产行业点评报告:“第三支箭”房企股权融资重启,政策力度再升级中国银河2022-11-29.pdf
摘要:事件:11月28日,证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施:1.恢复涉房上市公司并购重组及配套融资;2.恢复上市房企和涉房上市公司再融资;3.调整完善房地产企业境外市场上市政策;4.进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用;5.积极发挥私募股权投资基金作用,并自即日起施行。房企股权融资时隔12年再次重启,政策力度再升级。房企再融资自2010年被暂定之后,时隔12年再次重启,对市场的信心和预期具有积极的信号意义。同时,对再融资募集资金的用途做了规定,主要用于与“保交楼、保民生”相关的房地产项目,经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设,以及补充流动资金、偿还债务等。从资金用途中可以看出,目前政策目标是以“保交楼”和防止发生金融风险为主,房企通过再融资,可有效的补充流动资金、改善融资结构、避免债务风险的蔓延。“措施”指出允许符合条件的房地产企业实施重组上市,重组对象须为房地产行业上市公司,未来优质房企通过重组方式进行上市的路径也已经打开。复盘前两次再融资“重启-暂定”,再融资放开会有效促进基本面复苏和企业并购重组。复盘历史上两次股权融资重启时期,再融资限制的放宽能有效促进行业基本面恢复。2006-2009年股权融资兴起,2008年12月的“国六条”,指出对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目,提供融资支持和相关金融服务,2009年销量随之大幅反弹;2010-2013年定增暂停,2013年下半年房企陆续定增预案,2014年定增预案开始逐渐通过审核,房企的融资在2015年基本全面放开,行业进入了新一轮的繁荣期。2015年房企定增大规模启动时,约半数以上房企定增进行重大资产重组,提升房企资产质量。2015年和2016年定增规模达到1453亿元和1327亿元,分别为放开前2014年规模的3.78和3.45倍,定增对房企股权融资的贡献程度达95%以上,成为上市房企股权融资的主要方式。“三箭齐发”强势托底,为行业再注强心剂。“第一支箭”:国有六大行向优质房企提供万亿级授信额度,为“16条”的政策落实;“第二支箭”:支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资,额度为2500亿元;“第三支箭”:重启房企股权融资。在短短20天的时间内,政策端“三箭齐发”,具有较强的信号意义,大幅提振各方的信心。政策从多角度、多方式向房企提供资金支持,一方面,支持存量贷款、债券合理展期,有效避免房企债务风险蔓延;另一方面,从开发贷、债券、信托、股权等多渠道向房企提供资金支持,信托和股权通道更是在多年之后迎来了再次重启,此次政策支持力度不言而喻。供给侧的资金支持将有效减少未来房企暴雷数量、避免房企债务风险蔓延,预计经营稳定但由于行业资金趋紧而短期流动性紧张的房企,将率先脱困,迎来信用修复。需求侧政策想象空间也已经打开,销售有望正式迈入复苏道路。11月8日,北京通州区台湖、马驹桥两地商品住房(包括新建商品住房和二手住房)双限购正式取消;11月11日,杭州首套房认定条件由“认房又认贷”调整为“认房不认贷”,同时二套房最低首付比降至40%。近期北京、杭州楼市政策的调整,也意味着高能级城市已经进入政策调整阶段,后续“认房又认贷”政策有望进一步松动和渗透,由于房价传导机制为自上而下,所以高能级城市房价的企稳对于整个市场具有积极作用,后续销售有望正式迈入复苏道路。投资建议:供给侧“三箭齐发”托底房企融资,需求侧政策想象空间也已经打开,现阶段为下行周期以来最强托底政策落地期,供需两侧双管齐下有望助推销售正式迈入复苏道路,我们看好供需两端政策共振带来的板块修复行情。我们建议关注三条主线:1)短期弹性较大的优质民企:新城控股(601155)、龙湖集团(0960);2)强信用、厚土储、优布局的优质房企:保利发展(600048)、金地集团(600383)、招商蛇口(001979)、万科A(000002)、滨江集团(002244)3)优质物业管理公司:招商积余(001914)。风险提示:销售下滑超预期、政策支持力度不及预期等风险。
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