摘要：事件：11 月 28 日，证监会官网发布《证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问》，文中提及决定在房地产企业股权融资方面调整优化 5 项措施，并自即日起施行。点评：股权融资“第三支箭”已发，多种方式支持房企合理融资需求1）9 月 29 日，央行、银保监会通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，对于居民合理购房需求的“第一支箭”信贷支持力度进一步增强。11 月 8 日，在央行支持下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，以“第二支箭”支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。11 月 22 日，证监会主席易会满发表主题演讲时提到，当前要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房企合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。2）此次答记者问首先肯定了房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局；同时提出证监会坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。就支持房地产企业股权融资方面，决定调整优化 5 项措施：1）恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；2）恢复上市房企和涉房上市公司再融资；3）调整完善房地产企业境外市场上市政策； 4）进一步发挥 REITs 盘活房企存量资产作用； 5）积极发挥私募股权投资基金作用。3）此次政策本质上为“第三支箭”，即支持房企股权融资；通过进一步放宽融资通道，为房企购买存量项目、偿还债务、项目交付等方面有力补充资金。此外，政策首次提及“鼓励优质房企依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行REITs”，为公募 REITs 在房地产存量资产上撬动投资价值打开空间，利于引导行业由高周转快开发向存量运营升维转型，进而激发市场潜力、提升估值溢价。投资建议：1）2022 开年以来，多方释放积极信号，5 年期 LPR 连续下调，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，“α 风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍在持续深化，部分前期过度激进房企“α 风险”仍有暴露可能。3）2 月 24 日住建部提出满足合理的改善型购房需求； 3 月 5 日全国两会支持更好满足合理住房需求； 4 月 29 日政治局会议定调支持各地从当地实际出发完善房地产政策； 5 月 15 日央行银保监会调整差别化住房按揭政策； 7 月 28 日政治局会议定调保交楼； 8 月中旬住建部等联合出台措施支持已售逾期难交付住宅项目交付； 9 月 23 日银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转； 9 月 29 日央行、银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策； 9 月 30 日财政部明确支持居民换购住房个税优惠； 11 月 8 日交易商协会“第二支箭”支持包括房企在内的民营企业发债融资；11 月 14 日银保监等部门允许优质房企通过保函置换预售监管资金； 11 月 23 日，央行及银保监官方发布“金融十六条”，政策利好频发，促需求进入实质性阶段。预期后续随着疫情好转，悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科 A/万科企业、中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产、上海临港。风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。

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