房地产行业研究周报:销售维持低位复苏趋势“保交楼”政策再发力申港证券2022-09-13.pdf
摘要:每周一谈:销售维持低位复苏趋势“保交楼”政策再发力本周地产板块大幅反弹,周内申万房地产指数上涨7.51%,位列申万31个板块中第一位,我们将从基本面、政策面对行业进行梳理。基本面:销售低位复苏趋势延续从高频30城数据观察,商品房市场修复过程有反复,但趋势延续。进入7月受房企交付压力影响,商品房销售同比增速回落,8-9月期间,尽管8月初销售数据处于低位,但在相关方对“保交楼”积极回应以及冲击性的悲观情绪释放后,商品房销售回升趋势得以修复延续。具体数据观察,尽管近期同比口径数据有小幅回落,但从趋势来看,在8月初的低位后,商品房销售同比增速地府回升趋势仍在;从环比变化观察,8月下旬至9月上旬,30城销售持续保持在正增速;分城市来看,近期一二三线城市销售均有一定热度,尽管尚未出现根本性扭转,但较4-5月期间的市场底部而言,销售同比增速已有了较稳定的改善。从8月金融数据观察,居民中长期贷款同比少增较7月有修复。8月居民中长期贷款新增2658亿,同比少增1601亿,可以预见即将公布的商品房销售数据仍不会出现根本性扭转。但从边际观察,8月增幅缺口较7月收窄887亿,居民中长期贷款正逐步向历史平均区间靠拢。此外从商品房销售和居民中长期贷款的关系观察,尽管二者在变化斜率上并不会完全一致,但方向性基本同向,也预示着8月商品房销售数据将较7月有所修复。政策面:郑州推动“保交楼”全复工行业纾困执行力加强9月6日,河南省郑州市印发《“大干30天,确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》,该方案明确要求在10月6日前,实现全市所有停工问题楼攀项目全面持续实质性复工,同时方案还要求压实各方责任,尽快全面复工。从郑州的方案来看存在几个亮点:①时间点明确,体现政府的重视程度及执行力度;②执行路径清晰:压实各方责任,要求房企通过多渠道筹集资金,承担自救主体责任;要求政府全力纾困,用好保交楼专项款,加强资金监管,同时对不同资金状况的房企明确了项目纾困路径;③严肃追究责任,对各负有责任的相关方追责;此外“保交楼”工作将采取“领导分包,主管兜底”的形式。回顾本轮地产周期,郑州的政策变动具有一定风向标意味:①3月1日,郑州市人民政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》,共推出19条房地产行业呵护政策,随后时隔半个月3月16日,六部门齐发生,从不同角度发出了稳定房地产行业,控制风险的声音,“因城施策”空间在各城市陆续打开;②6月8日,郑州推出《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》,随后房票政策也逐步在各城市间推广。本次郑州在“保交楼”层面再度发力,或意味着全国层面的“保交楼”的执行力度或将再提升,同时也利好行业基本面企稳回升。解决“保交楼”将改善行业的资金状况,通过外部注入与疏通部分项目的资金,房企在供给端的施工资金压力将有所缓解,同时需求端对出险房企项目的顾虑也将有所降低,从而实现纾困项目层面的销售回暖,现金流改善,从而缓解扭转在供应与需求两端的困境。数据追踪(8月29日-9月4日):新房市场:30城成交面积单周同比及累计同比分别为-21PCT、-31PCT,一线城市-19PCT,-28PCT,二线城市-25PCT,-28PCT,三线城市-11PCT,-43PCT。二手房市场:13城二手房成交面积单周同比-27PCT,累计同比-16PCT。土地市场:100城土地供应建筑面积累计同比-16PCT,成交建筑面积累计同比-21PCT,成交金额累计同比-41PCT,土地成交溢价率为1.63%。城市行情环比:北京(+5PCT),上海(-8PCT),广州(+32PCT),深圳(+159PCT),南京(+82PCT),杭州(+20PCT),武汉(-26PCT)投资策略:建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等,关注资信背景良好,有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。代建行业推荐龙头绿城管理控股。风险提示:销售市场复苏不及预期,个别房企出现债务违约。
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