房地产行业周观点:央行强调因城施策实施好差别化住房信贷政策中泰证券2022-08-07.pdf
摘要:周度观点:央行提出实施好差别化住房信贷政策:8月1日,央行召开2022年下半年工作会议,强调稳妥化解重点领域风险,因城施策实施好差别化住房信贷政策。保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定,加快探索房地产新发展模式。央行会议体现了政策的一致性和连贯性。我们认为,为了稳定房地产行业发展,需求端,各地区会结合当地实际情况,合理确定最低首付比例、公积金贷款最高额度等要求;另一方面,长端LPR有望进一步下降,以满足消费者刚需及改善购房需求。供给端,支持房企的合理融资需求,有利于缓解企业流动性压力,降低交付风险。上海银保监局强调保持房地产融资平稳有序:8月4日,上海银保监局召开2022年年中工作推进会,提出坚持“房住不炒”定位,保持房地产融资平稳有序,有效满足刚性和改善性住房需求,加大对长租房市场和保障性住房建设的金融支持力度。支持上海市做好“保交楼”工作。我们认为,在保交楼、保民生的政策基调下,上海市对出现项目的纾困可以借鉴郑州等城市的模式。对资可抵债的项目,政府对接央国企及金融机构,以收并购的方式接受项目;对资不抵债的项目,进行破产重组;对销售不畅、回款困难的项目,政府组织专项贷款,调整为“保障性租赁住房”的模式,增加市场的多样化供给。我们认为,央行及银保监会都强调了做好重点领域风险化解,加大对房地产行业的金融支持力度,有利于市场信心的恢复,宽松的政策环境与结构性复苏的市场环境将持续驱动行情演绎。我们持续三条主线:1)受益于民企出清后竞争格局改善的地方国企:浦东金桥;2)中长期经营质量持续改善的全国性龙头:保利发展、万科A、绿城中国;3)高评级的稳健经营民企:滨江集团、旭辉控股集团。行业跟踪销售回顾(07.30-08.05):重点监测33城合计成交面积322.1万㎡,环比上周下降9.6%;2022年累计成交10052.9万㎡,累计同比下降39.9%。其中,一线城市成交72.9万㎡,环比上周增长4.0%,2022年累计成交1856.7万㎡,累计同比下降29.2%;二线城市成交168.1万㎡,环比上周下降12.7%,2022年累计成交5143.9万㎡,累计同比下降31.4%;三线城市成交81.8万㎡,环比上周下降13.3%,2022年累计成交3052.3万㎡,累计同比下降53.9%。土地供应(07.25-07.31):百城土地宅地供应规划建筑面积1260万㎡,2022年累计供应规划建面29469万㎡,累计同比下降46.7%,供求比1.31。在土地挂牌价格方面,百城供应土地挂牌楼面均价4199元/㎡,近四周平均挂牌均价4941元/㎡,环比下降22.6%,同比下降17.3%。土地成交(07.25-07.31):百城土地住宅用地成交规划建筑面积926万方,2022年累计成交22574万㎡,累计同比下降52.7%。土地成交楼面价及溢价率方面,百城住宅用地平均成交楼面价为10756元/㎡,环比增长67.1%,同比增长247.5%,整体溢价率为4.1%,2022年平均楼面价6221元/㎡,同比增长9.6%,溢价率3.8%,较去年同期下降13.8个百分点。风险提示事件:融资环境超预期收紧;调控政策超预期收紧。
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