房地产行业研究周报:商品房销售数据详解——复苏趋势延续申港证券2022-07-11.pdf
摘要:每周一谈:商品房销售数据详解——复苏趋势延续近期30城商品房销售面积同比及环比增速回落,未能延续此前高水平的同比增速,但仍好于更早时候持续负增速,复苏趋势延续:6月27日-7月3日,30城商品房销售面积同比减少2%、环比增长4%,较前一周减少3个、3个百分点。从月度口径观察:2022年3-5月30城销售面积显著低于其他年份,6月销售面积快速反弹,6月销售面积已快速恢复至往年范围内;此外2021年销售面积月度分布体现为显著前高后低,上半年销售数据显著好于其他年份,高基数影响下,同比口径计算结果会天然显示市场的存在压力;从周度口径观察:近期30城销售面积周度数据已达近5年高位,好于2018、2019年,与在二季度出现过“小阳春”的2020、2021年水平相当。我们预计30大中城市数据将维持复苏趋势,从近期同比环比数据来看数据虽有回落但仍好于更早期数据,叠加下半年疫情消退、政策宽松及核心城市持续复苏支撑,复苏趋势将延续;同比口径下,2021年下半年基数较低,预计将持续改善,环比口径则受到行业传统销售淡季冲击,预计增速将有回落。30城数据中存在部分城市数据波动,剔除后基本面复苏结论不变,其中广州、青岛、苏州、南宁等城市出现过同比增速较大波动,可能受到集中网签或安置房(由开发商开发部分仍可算作商品房)网签影响,剔除后30城数据同比及环比仍维持基本面改善趋势。30城数据存在覆盖面窄、波动性大、权威性稍弱的不足,我们观察30城数据与统计局的关联关系及第三方数据来对30城高频数据进行补充。统计局及30城商品房销售面积当月同比增速趋势基本一致。在2011、2014年的商品房完整周期底部,当30城销售面积单月同比增速回正后,统计局销售面单月同比增速分别于5、6个月后回正,这一领先性源于30城数据对象以核心城市为主,往往率先复苏;30城6月销售面积同比增速为-4%,基于其领先性,预计统计局商品房市场也将逐步触底,有望在四季度完成单月同比增速转正。为了扩大覆盖范围,我们使用克而瑞第三方数据覆盖70座城市观察,商品房销售面积同比及环比增速均有改善,商品房市场复苏结论依据:单月同比:4座一线城市同比-13%,22座二线城市同比-19%,44座三四线城市同比-23%,70座城市同比-20%,较上月收窄32、31、23、29个百分点;单月环比:4座一线城市环比+114%,22座二线城市环比+52%,44座三四线城市环比+35%,70座城市环比+51%。此外,我们并未将销售价格纳入观察,原因有三:价格数据质量偏低,会受到房企降价促销返利、网签结构变动、数据来源可靠性等因素影响,且较难准确评估其影响幅度,从而对结论带来偏差;对商品房销售额数据而言,面积因素影响作用大于售价,且大幅降价仅在部分三四线城市发生,其数据获取难度同样较大;市场底部时,成交量的数据更具观测意义,随着成交量上升,价格回温会自然发生,过度关注价格下行带来的波动会导致忽略市场成交量的积极变化。以上是我们对于商品房市场从数据层面的观察,整体来看基本面复苏的方向仍然是较确定的,且三四线城市虽然仍在低位,但同样有积极信号,预计下半年市场逐步回暖。数据追踪(6月27日-7月3日):新房市场:30城成交面积单周同比及累计同比分别为-4PCT、-35PCT,一线城市+22PCT,-33PCT,二线城市-69PCT,-69PCT,三线城市+137PCT,+24PCT。二手房市场:13城二手房成交面积单周同比+5PCT,累计同比-24PCT。土地市场:100城土地供应建筑面积累计同比+15PCT,成交建筑面积累计同比-7PCT,成交金额累计同比-50PCT,土地成交溢价率为2.64%。城市行情环比:北京(+2PCT),上海(+41PCT),广州(-5PCT),深圳(+2PCT),南京(+26PCT),杭州(+193PCT),武汉(+53PCT)。投资策略:基本面改善确定性渐强,建议优先选择行业龙头保利发展、万科A、龙湖集团;产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等;资信背景良好,有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产;代建领域推荐行业龙头绿城管理控股。风险提示:销售市场下行,个别房企出现债务违约。
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