摘要：销售：单月销售额降幅超四成，疫情反复影响复苏时点1-4月销售金额同比-29.5%，增速较去年同期下降97.7pct，较1-3月下降6.8pct；4月单月销售金额环比-42.7%，同比-46.6%，增速较3月下降20.4pct。1-4月销售面积同比-20.9%，增速较去年同期-69.0pct，较1-3月下降7.1pct；4月单月销售面积环比-43.2%，同比-39.0%，增速较3月下降21.3pct。4月行业基本面仍在快速下行，销售降幅继续扩大。单月销售额同比下滑超四成为2008年8月以来首次。单月销售面积8722万平，是自2015年9月以来首次不足1亿平（剔除疫情爆发的2020年2月）。致使商品房销售持续走弱的因素包括1）宏观经济下行压力仍在加剧，居民消费端呈现疲态；2）3-4月疫情反复对销售复苏形成阻碍；3）销售乏力房企资金链趋紧，观望情绪仍较浓烈。我们认为，4月商品房销售端绝对规模与增速指标的表现均印证了行业正面临的预期不稳的考验，受疫情影响基本面拐点到来或将推迟。根据我们监测，2022年至今全国各城房地产放松政策出台已超150余次，短期效果尚不明显，市场仍处深度调整期。但4月底政治局会议定调“支持刚性和改善型住房需求”后，各地政策跟进力度加大，伴随5月15日央行下调首套房贷款利率下限20个基点，需求侧实质性政策利好持续释放，5-6月有望成为刺激销售复苏的关键节点，具体将取决于政策兑现效果。开发投资同比由正转负，房企拿地意愿下降严重1-4月房地产开发投资累计完成额同比-2.7%，增速较去年同期下降24.3pct。开发投资增速同比由正转负，为自2020年6月以来首次负增长。4月单月同比-10.1%，降幅较3月扩大7.9pct，环比-8.5%，降幅较3月扩大5.6pct。增量端：1）1-4月土地成交价款累计额同比-20.6%，较1-3月下降3.7pct；土地购置面积累计值同比-46.5%，较1-3月下降4.7pct，降幅继三月迎来边际改善后再度拉大。2）1-4月新开工面积累计同比-26.3%，增速较去年同期下降42.8pct，较1-3月下降8.8pct。存量端：1-4月房屋施工面积累计同比-0.0%，增速较去年同期下降10.5pct，较1-3月下降1.0pct；房屋竣工面积累计同比-11.9%，增速较去年同期下降29.8pct，较1-3月下降0.4pct。开发投资及新开工数据降幅加大体现出当前时点房企投资意愿下降严重，存量施工所提供的开发投资支撑相对有限。我们认为，在房企融资支持和预售资金监管等供给侧政策上仍具边际改善空间，但预计在明确的销售拐点到来之前，开发投资将延续下滑态势。到位资金继续走低，各指标跌幅均有扩大1-4月全国房地产开发企业到位资金同比-23.6%，增速较去年同期下降58.8pct，较1-3月下降4.0pct，降幅已连续扩大13个月。其中：1）销售回款：1-4月定金及预收款同比-37.0%，4月单月同比-53.0%，环比-26.5%，销售端仍在持续走弱。1-4月个人按揭贷款同比-25.1%，4月单月同比-42.4%，环比-25.7%，环比降幅有所收窄，表明按揭贷款环境有所宽松；2）外部融资：1-4月国内贷款同比-24.4%，4月单月同比-28.0%，环比-7.7%；1-4月自筹资金同比-5.2%，4月单月同比-6.6%，环比-16.4%。4月到位资金来源内各项指标同比跌幅均有扩大趋势，伴随上半年偿债高峰的来临，房企资金流动性风险仍在加剧。我们认为房企整体信用面的回暖是销售信心修复及开发投资意愿提升的前提，当前市场在再融资机制方面仍具操作空间。把握左侧收并购和右侧集中度提升4月行业销售降幅继续扩大，市场仍处深度调整期。近期房贷款利率等实质性利好落地为需求改善已奠定良好基础，我们认为后续市场仍需辅以与需求端相匹配的房企融资端利好来共同推动基本面的复苏，政策“组合拳”值得期待。未来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：首开股份、华发股份、金融街、越秀地产、建发国际等地方国企。风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行周期开始；行政调控保持高压;

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