摘要：投资要点周度观点：央行、外汇局提出差别化信贷政策： 4 月 18 日，央行、外汇局印发通知，提出要求要坚持“房住不炒”定位，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求。 金融机构要保持房地产开发贷款平稳有序投放， 商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务。我们认为， 23 条举措有利于从供需两端促进房地产行业平稳健康发展。消费端， 差别化的信贷政策下， 各区域可因城施策放松限贷，通过降低首付比例或按揭利率等方式，扭转消费者购房预期。企业端，开发贷的支持有助于缓解房企流动性压力，提高企业拿地积极性，从而增加市场有效供给。两地完成首批集中供地： 1） 4 月 22 日，南京首轮集中供地 20 宗地块中 14 宗地块成交， 其中， 8 宗地块底价成交， 3 宗地块触顶摇号； 2） 4 月 20 日，宁波首轮集中供地 33 宗地块全部出让， 8 宗地块溢价成交，其中 5 宗封顶，整体溢价率 5.9%。南京和宁波土拍均呈现冷热分化现象， 核心区域中去化和利润有保障的地块热度较高；而南京部分区位不佳的地块因无房企报名而流拍。我们认为， 销售持续低迷背景下， 提高土地供应质量、增加优质区域的有效供应， 是提高房企拿地热情的关键。我们认为， 当前总量数据没有出现实质性改善，调控政策仍以宽松节奏为主，同时，部分优质企业经营质量和销售规模边际改善明显，在此环境下，我们持续推荐三条主线： 1）前期利空出尽、受益于集中供地政策优化的困境反转企业：万科 A； 2）竞争格局持续改善下的龙头房企：绿城中国、保利发展； 3）高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。行业跟踪销售回顾（ 04.16-04.22）： 重点监测 33 城合计成交面积 245.1 万㎡，环比上周增长7.9%； 2022 年累计成交 4728.6 万㎡， 累计同比下降 44.1%。其中，一线城市成交40.1 万㎡，环比上周增长 36.5%， 2022 年累计成交 881.2 万㎡，累计同比下降 36.5%；二线城市成交 141.1 万㎡，环比上周增长 5%， 2022 年累计成交 2374.1 万㎡，累计同比下降 32.7%；三线城市成交 64 万㎡，环比上周增长 0.9%， 2022 年累计成交 1473.2 万㎡，累计同比下降 58.5%。土地供应（ 04.11-04.17）： 百城土地宅地供应规划建筑面积 587 万㎡， 2022 年累计供应规划建面 12122 万㎡，累计同比下降 54.6%，供求比 1.43。在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价 3760 元/㎡，近四周平均挂牌均价 7635 元/㎡，环比下降 1.2%，同比增长 8.6%。土地成交（ 04.11-04.17）： 百城土地住宅用地成交规划建筑面积 419 万方， 2022 年累计成交 8479 万㎡，累计同比下降 58.7%。土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为 3388 元/㎡，环比增长 47.6%，同比下降 15.2%，整体溢价率为 3.6%， 2022 年平均楼面价 4351 元/㎡，同比下降 5.5%，溢价率 3.6%，较去年同期下降 15.4 个百分点。风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。

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