房地产行业周报:物管拓宽提速在即,开发调整以稳为主华安证券2021-01-10.pdf
摘要:主要观点:市场表现:上证指数本周上涨2.79%,收报于3570.11点;创业板指本周上涨6.22%,收报于3150.78点;沪深300本周上涨5.45%,收报于5495.43点。房地产板块本周下跌2.13%,在28个行业内位列第27位。新房成交:成交面积同比-1.8%,环比-33.6%本周,我们重点跟踪的43城一手房成交面积合计约516万方,同比-1.8%,环比-33.6%。其中,一线(4城)一手房合计成交面积82万方,同比16.7%、环比-48.4%;二线(13城)一手房合计成交面积260万方,同比-15.4%、环比-22.8%;三线(26城)一手房合计成交面积175万方,同比17.9%、环比-38.0%。二手房成交:成交面积同比-31.3%,环比-33.3%本周,我们重点跟踪的17城二手房成交面积合计约119万方,同比-31.3%,环比-33.3%。其中,一线(2城)二手房合计成交面积31万方,同比-32.2%、环比-53.0%;二线(8城)二手房合计成交面积69万方,同比53.4%、环比-21.1%;三线(7城)二手房合计成交面积19万方,同比-25.6%、环比-25.3%。新房库存:库存面积环比-1.70%,去化周期9.3月本周,我们重点跟踪的18城新房库存面积合计约9979万方,环比-1.70%,整体去化周期(按面积)约9.3月。其中,一线(4城)新房库存合计3173万方,环比-1.00%,去化周期7.5月;二线(7城)新房库存3544万方,环比-2.19%,去化周期9.5月;三线(7城市)新房库存3262万方,环比-1.84%,去化周期11.5月。土地市场:百城土地成交面积2107万方,成交土地总价617亿元,土地溢价率6.64%上周(1.4-1.9),百城土地供应数量为150宗,对应土地供应建面约1271万方;百城土地成交数量为230宗,对应土地成交建面约2107万方,成交土地总价约617亿元,百城土地溢价率为6.64%。其中,一线、二线、三线城市土地成交建面分别为153万方、1190万方和764万方,同比分别为22%、-15%和-53%,对应土地溢价率分别为0.00%、7.31%和9.64%。投资建议:本周,住建部等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》,主要涉及一、融入基层社会治理体系;二、健全业主委员会治理结构;三、提升物业管理服务水平;四、推动发展生活服务业;五、规范维修资金使用和管理;六、强化物业服务监督管理。我们认为,物管公司的服务模式有望由“单方输出”向与业主“互动”转变。“内容+范围”双线拓宽服务边界,扩容在即。强化监督管理,则有利于“人员、定价、效率”的优化竞争。物管行业除受益于商品房增量的释放,同样享受丰厚存量资源的潜在红利。业务已发展至“基础服务稳固筑底、增值服务锦上添花”的阶段。资源向头部倾斜,集中度提升是大势所趋。“品牌、科技、人才”等因素或成未来竞争的重要力量。估值方面,物管与开发的不同点似乎体现在行业扩容与公司分化同步进行。建议从在管规模、合约在管比、在管构成(按业态、来源)、盈利能力(基础、增值)等多维指标评估企业价值。建议关注:碧桂园服务、保利物业、宝龙商业、招商积余等。同时,建议关注:(1)规模型房企:万科A、保利地产、金地集团;(2)成长型标的:金科股份、中南建设、华发股份、阳光城等。风险提示:房地产调控政策趋严,销售修复不及预期,资金面大幅收紧等。
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