地产行业动态跟踪报告:投资销售续创新高,估值有望持续修复平安证券2021-01-19.pdf
摘要:事项:国家统计局公布2020年全国房地产开发投资及销售数据,其中房地产开发投资额同比增7%,新开工同比降1.2%;商品房销售面积、销售额分别同比增2.6%、8.7%。平安观点:2020年投资维持高位,2021年预计同比增约5%:2020年房地产投资同比增长7%,增速较2019年回落2.9个百分点;其中12月单月同比增长9.4%,较11月下降1.6个百分点,单月增速回落或主要受土地购置费增速下行影响。展望2021年,资金压力及楼市放缓影响下,投资增速大概率回落,但考虑2020年土地成交带来的延期支付、新开工绝对值远超竣工下建安投资仍有支撑,预计2021年投资同比增约5%。新开工先抑后扬,竣工修复低于预期:受年初疫情冲击,2020年全国新开工同比降1.2%,较2019年回落9.7个百分点,但2020Q4以来单月增速持续回升。展望2021年,尽管2020H2供应增加,市场库存逐步累积,但考虑住宅库存依旧较低,叠加2020H1较低基数,预计2021年新开工前高后低、全年同比持平或略降。2020年竣工面积同比降4.9%,增速较2019年(+2.6%)再度回落,交房周期刚性约束下,后续竣工有望持续回升,预计2021年将迎来竣工回升起点。2020年销售再创新高,2021年稳中有落:2020年全国商品房销售面积同比增长2.6%,销售额同比增长8.7%,绝对额再创新高。12月房企年底冲刺下,单月销售面积同比增长11.5%、销售额同比增长18.9%,较11月降0.6个、升0.3个百分点。12月东部销售面积同比增长19.8%,2020年全年增长7.1%,表现相对突出。考虑需求提前释放、热点城市调控趋严,2021年销售去化大概率承压,但以稳为主下预计楼市整体平稳,全年销售面积同比微降2.8%,一二线好于三四线。2020年地市小幅反弹,2021年以稳为主:尽管受疫情及年中“三条红线”的影响,2020年全国土地购置面积同比降1.1%,土地成交价款同比增17.4%,增速较2019年(-11.4%、-8.7%)明显回升。其中12月单月土地购置面积同比增20.6%,土地成交价款同比增22.9%,但百城溢价率环比回落6.4个百分点至9.9%,单月成交回升而溢价率回落,土地市场整体维持稳定。考虑后续销售放缓、房企融资高频监测,预计地市整体以稳为主,但考虑房企年初拿地便于年内入市、近期境内外债券密集发行缓解资金压力,不排除短期土拍积极性或小幅回温。到位资金增速回升,按揭利率回落:尽管2020年面临疫情冲击、融资环境收紧影响,房企整体到位资金同比仍增长8.1%,较2019年回升0.5个百分点。其中受下半年销售回升拉动,定金及预收款同比增长8.5%,个人按揭贷款同比增长9.9%。受LPR利率下调影响,2020年房贷利率整体保持下行,12月全国首套房贷利率5.23%,较2019年12月下降29个BP。继“三条红线”融资新规后,2020年末央行加强房地产贷款集中度管理,高频监测下预计2021年房地产融资环境松紧有度、整体以稳为主。投资建议:尽管受疫情冲击,2020年全年投资、销售面积同比仍增长7%、2.6%,楼市韧性持续超出市场预期。考虑主流房企业绩销售依旧较好,板块估值已处于历史3%分位,估值低位叠加利空出尽,同时中长期地市趋稳背景下房企整体盈利能力有望企稳,看好主流房企估值持续修复,建议关注:1)债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等;2)销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等;3)受益竣工回升周期及政策推动的物管板块。风险提示:1)三四线楼市下行风险:三四线整体供应较大,同时棚改退潮导致需求弱化,行业后续面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾的风险。2)房企大规模减值风险:基于2019H2以价换量带来的需求提前释放、新冠疫情对房企销售的冲击,若后续楼市回暖持续性不足,需求释放低于预期,未来存在房企进一步以价换量以提升需求,将带来房企大规模减值风险。3)行业金融监管力度超预期风险:若后续融资政策执行力度超出预期,将对各房企规模发展产生负面影响,导致业绩表现不及预期风险。
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