房地产行业动态跟踪报告:多部委推出保交房组合拳,助力消化存量商品房平安证券2024-05-20.pdf
摘要:事项:1)国家统计局公布2024年1-4月全国房地产开发投资及销售数据。2)5月17日,中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》,央行发布《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》、《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》。3)5月17日,何立峰总理在全国切实做好保交房工作视频会议提出,深刻认识房地产工作的人民性、政治性,继续坚持因城施策,打好商品住房烂尾风险处置攻坚战,扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。国新办举行国务院政策例行吹风会,介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况。平安观点:首付比例创历史新低,促进住房消费意图明显。17日央行与国家金融监督管理总局联合发文,一是将首套和二套房商贷最低首付比例下调5pct至15%、20%,二是取消首套及二套商贷利率下限,三是下调公积金贷款利率25BP。3月末全国343个城市中,75个下调了首套房贷利率下限,64个取消了下限;3月新发放个人住房贷款利率为3.69%。考虑剔除CPI后的实际房贷利率仍处于2008年以来中间值水平,后续各地房贷利率有望进一步下行。同时二套房贷利率此前为5年期LPR+20BP,此前取消后预计下调空间更大,有望带动改善需求释放。3000亿保障房再贷款,粗略测算可消化数千万平库存:央行将设立3000亿保障性住房再贷款,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障房,预计带动银行贷款5000亿元。我们认为保障房再贷款在加快去库存、提供保障房供应的同时,亦可助力改善房企资金,值得注意的是,考虑现房无交付担忧,开发商亦可以自行销售,收购价格为政策效果关键之一。若按前4月全国商品房均价收购,预计可消化库存0.52亿平,为全国商品房待售面积的7%;若参考青岛按市场价64%收购,预计可消化库存0.81亿平,为全国商品房待售面积的11%。支持政府收购存量土地,利于盘活房企资金流。吹风会上提到对于尚未开发或已开工未竣工的存量土地,政府通过收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活,并给与资金(专项债)、税费等方面支持。我们认为有利于推动房地产企业缓解困难和压降债务,促进土地资源高效利用。投资建议方面,本轮地产板块自4月末以来已反弹超过25%,部分个股涨幅超过50%,正如我们此前强调本轮反弹为板块超跌带来的政策博弈行情,基本面并不支持板块反弹,随着“5.17”系列政策的落地,短期将步入基本面观察期,目前市场对政策效果仍有分歧,加上部分个股短期涨幅过快,不排除板块短期板块震荡,5、6月销售数据为重要观察指标;中期来看,我们认为“5.17”政策力度已超2018年和2014-2015年,无论是央行降首付还是政府收储,均体现中央强力去库存、消化存量房产的决心,若后续楼市企稳不及预期,仍有望获得更大力度政策支持。个股投资方面,考虑政策落地叠加短期板块涨幅过快,建议精选个股,短期建议优选受益政府收购土地、有望盘活存量资产缓解资金压力的房企如万科A、新城控股,关注估值相对便宜的越秀地产、绿城中国、中国海外发展、保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份等,同时关注物管(保利物业、招商积余等)、代建(绿城管理控股)、经纪(贝壳)等细分领域龙头。建材底部持续夯实,有望受益地产政策改善。水泥方面,5月上旬全国重点地区水泥平均出货率54.2%,环比+2.6pct;水泥价格稳中略降,但近期多地企业积极提价。考虑行业盈利已处历史底部,随着后续基建需求释放,且头部企业更强调协同生产,水泥盈利有望逐步企稳改善。光伏玻璃受下游装机强劲影响,4月经历去库涨价,行业盈利呈现改善,后续关注光伏装机与玻璃行业新增点火进展。考虑到信义光能、福莱特、旗滨集团全年点火规模较大,盈利改善与产能扩张下业绩成长可期。消费建材方面,上市公司陆续披露2023年及2024Q1业绩,其中经销零售为主的公司优于以工程直销为主的企业,随着优质企业积极转型经销与零售渠道、扩大品类打开成长空间,未来成长仍值得期待。综上,建议关注海螺水泥、华新水泥、东方雨虹、北新建材、伟星新材、福莱特、旗滨集团等。风险提示:1)楼市修复不及预期风险;2)个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险:3)房地产行业短期波动超出预期风险;4)建材行业格局出清低于预期风险;5)建材企业应收账款回收不及时与坏账计提风险。
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