地产杂谈系列之五十四:如何看待以旧换新平安证券2024-05-20.pdf
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摘要:投资要点以旧换新助力换房效率提升,多城跟进推行;住房以旧换新为政府平台或房企通过收购旧房、协助置换、补贴等方式,鼓励和帮助已有住房居民卖旧买新。以旧换新有利于畅通一二手房置换链条、协助缩短交易周期、促进新房销售去化,根据中央广电总台中国之声报道,全国已有60多个城市或地区开始支持住房以旧换新政策。以旧换新模式各异,普遍处于试点阶段:以旧换新存在收购、帮卖、补贴、旧转保等四种模式,部分城市往往多模式并行。收购模式由地方国资或开发商直接收购居民旧房,在卖房环节更具效率,成为主流。当前各地纷纷开始以旧换新试点,部分城市全面铺开、进入常态化运行。整体看,单城试点规模及推进效果有限,其中南京首批试点限额2000套,有效登记3044组,新房意向认购365组,表现相对突出,主要与试点规模较大、收房条件较少、评估价格公允、新房区位品质不错等因素相关。以旧换新大规模复制面临阻碍,资金支持、房源质量等成为关键:参与企业层面,收购模式下地方国资去化新房,但收回旧房同时沉淀资金,基于较低租金回报,以租赁旧房回收投入资金周期较长,大规模复制需同等规模、长久期、低利率资金支持;帮卖模式下,由于新房房源被提前锁定,开发商大概率选择性进行房源提供。居民层面,卖旧买新往往伴随额外现金支出,居民加杠杆能力及意愿影响最终效果,同时新房房源丰富度、位置及品质等因素亦为居民换购重要考量。投资建议:随着地产重磅政策出台,短期步入基本面观察期,目前市场对政策效果及销售企稳存在分歧,叠加前期股价较大幅度上行,短期不排除板块有震荡;中期中央强力去库存、消化存量房产决心明确,若后续楼市企稳不及预期,仍有望获得更大力度政策支持。建议精选个股,关注重心可向具备基本面支撑、估值较低品种切换,如保利发展、越秀地产、中国海外发展等,若基本面好转,低估值内房弹性或更大;同时中央强调收购现房、存量土地背景下,部分拥有现房货值或存量土储的资金紧张房企亦值得重视。风险提示:1)政策持续性不及预期风险;2)楼市修复不及预期风险;3)个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险;4)房地产行业短期波动超出预期风险。
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