房地产行业研究:一线城市持续松绑,一季度市场供需两弱国金证券2024-04-01.pdf
摘要:本周A股地产、港股地产、物业板块均下跌。本周(3.23-3.29)申万A股房地产板块涨跌幅为-1.7%,在各板块中位列第19;WIND港股房地产板块涨跌幅为-0.1%,在各板块中位列第11。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.4%,恒生中国企业指数涨跌幅为+0.9%,沪深300指数涨跌幅为-0.2%;物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2.3%和-1.2%。本周杭州二批次土拍呈分化态势。本周(3.23-3.29)全国300城宅地成交建面424万㎡,单周环比+188%,单周同比-16%,平均溢价率9%。2024年初至今,全国300城累计宅地成交建面3869万㎡,累计同比-49%;年初至今,华润置地、滨江集团、中建三局、绿城中国、中国铁建的权益拿地金额位居行业前五。本周新房销售集中备案,环比连续三周上升,同比下降且降幅收窄。本周(3.23-3.29)35个城市商品房成交合计487万平米,周环比+49%,周同比-31%。其中:一线城市周环比+64%,周同比-41%;二线城市周环比+48%,周同比-27%;三四线城市周环比+16%,周同比-32%。本周二手房成交环比上升,同比下降,春节后二手房持续修复中。本周(3.23-3.29)15个城市二手房成交合计206万平米,周环比+2%,周同比-24%。其中:一线城市周环比+2%,周同比-26%;二线城市周环比+3%,周同比-24%;三四线城市周环比-17%,周同比-5%。一线城市政策调控持续趋松。近期,上海、深圳在土地端分别优化及废止了“7090”政策,商品房更加市场化;北京在需求端废止了2021年8月颁布的“离异3年内不得京内购房”文件,释放部分需求。我们认为一线城市陆续松绑是对3月22日的国常会提出“要进一步优化房地产政策,有效激发潜在需求”的积极响应,有助于满足刚性需求和多样化改善性住房需求,表明为适应当前我国房地产市场供求关系已发生巨大变化,以往在楼市过热时期出台的一系列限制性政策措施,正在被逐渐优化或取消,预计后续政策将持续放松。同时广州城中村改造已正式立法,对改造过程中各环节堵点痛点进行了规范,亦为其他城市提供了典范,预计城中村改造进度有望提速,有利于托底地产投资及需求。一季度市场供需两端较为疲软。根据克而瑞,在供给端,重点30城3月新房供应993万方,单月环比+175%,同比-51%,一季度整体供应量2095万方,环比-44%,同比-38%,主因部分城市的房地产市场持续深度调整,房企以销定投以销定产,投资及供给大幅减少。在需求端,受到供给约束、23年高基数、当前市场热度一般等因素影响,3月小阳春成色不足,重点30城3月新房成交991万方,环比+92%,同比-56%,一季度整体成交量2412万方,环比-43%,同比-52%。从城市能级看,一线城市的供需均强于二三线城市。新房市场低位持续筑底,有待政策进一步支持。投资建议继政府工作报告及国常会定调后,一线城市政策调控持续放松,同时一季度市场供需两端的表现均较为疲软,预计后续各地的需求端支持政策有望加速落地,商品房逐渐回归市场化,口碑好服务好品质高的产品将更受市场认可。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企,如建发国际集团、越秀地产、招商蛇口、华润置地;推荐受益于政策利好不断落地,一二手房市场活跃度持续提升,拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。风险提示宽松政策对市场提振不佳;三四线城市恢复力度弱;房企出现债务违约
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