万科A坚定去杠杆,经营服务实现闭环平安证券2024-03-29.pdf
摘要:万科A(000002)事项:公司公布2023年年报,全年实现营收4,657.4亿元,较上年调整后下滑7.6%;归母净利润121.6亿,较上年调整后下滑46.4%;扣非归母净利润97.9亿元,较上年调整后下滑50.6%;公司拟不派发股息,不送红股,也不进行资本公积金转增股本。平安观点:多因素致业绩承压,管理费用明显压降。公司全年归母净利润降幅较大,主要因:1)开发业务结算规模下滑;2)房地产开发及相关资产经营业务的毛利率同比下滑4.4pct至15.4%;3)公司基于审慎的市场策略对存在风险的项目计提存货跌价准备,期内新增计提存货跌价准备34.9亿元,同比增加30.4亿元,影响归母净利润29.5亿元;4)因非并表项目毛利率下降、对部分非并表项目计提减值及处置投资收益减少,期内投资收益同比减少34.7%至26.9亿元。全年期间费用率同比减少0.2pct至4.8%,主要得益于人工费用与行政费用减少、导致管理费用同比减少39.8%。期末预收账款及合同负债3,104.4亿元,为后续结转奠定基础。坚持高质量精准投资,新获取项目投资兑现度高。受地产行业下行影响,2023年本集团实现合同销售面积2,466.0万平方米,合同销售金额3,761.2亿元,同比分别下降6.2%和9.8%。全年累计获取新项目43个,主要分布在北京、上海、杭州、成都等主要城市,总规划计容建筑面积596万平方米、拿地销售面积比为24%,同比降2.0pct,权益计容规划建筑面积333万平方米,权益地价总额约463.2亿元,新获取项目中有33个实现开盘销售,投资兑现度达88%。2023年开发业务开复工计容面积约1,706.3万平方米,同比增长8.8%,完成年初计划的102.0%;开发业务竣工计容面积约3,133.5万平方米,同比下降13.7%,完成年初计划的97.1%。2024年现有项目(不含未来新获取项目)计划新开工及复工1,071.8万平方米,预计竣工2,205.7万平方米,分别同比下滑37%与30%。期末在建及规划建设项目面积(剔除已售未结)约6851万平米,可保障未来2年左右销售。经营服务业务收入增长稳健,实现商业模式闭环。2023年经营服务业务全口径收入558.1亿元,同比增加8.9%。分板块看,万物云收入同比增10%至334亿元,蝶城战略取得成效,住宅物业毛利率同比提升3.5pct。物流业务经营收入(含非并表项目,下同)同比增17%至41.8亿元,累计开业可租赁建面1002万平,冷链仓储规模全国第一。租赁住宅业务收入同比增6.8%至34.6亿元,泊寓在成本法下实现整体盈利,泊寓期末共运营管理租赁住房23.3万间、出租率95.8%。商业业务营收同比增长4.6%至91亿元,累计开业203个商业项目、建面1158万平方米;规划中和在建305万平方米。截至年报披露日,中金印力消费REIT完成网下询价,预计募资32.6亿元;万纬仓储物流REIT申报材料获证监会受理(首次发售拟募资11.59亿元);保障性租赁租房REIT正在开展申报工作。2024年2月公司将上海七宝万科广场剩余50%权益转让给领展,交易对价23.84亿;和建行共同投资设立的建万住房租赁基金已签约5个项目,规模28亿元。在手现金相对充足,新获取融资成本较低。全年实现经营性现金净流入39.1亿元,连续15年为正。期末公司净负债率为54.7%,同比提高11.0个百分点;扣除预售账款的资产负债率65.5%,同比降低2.1个百分点;有息负债3,200.5亿元,其中一年内到期的有息负债624.2亿元;但货币现金998亿元,远高于一年内到期有息负债。全年新获融资897亿元,其中境内新获融资766亿元,新获融资的综合成本3.61%,境外新获融资131亿元,全年发行信用债100亿元。未来确保安全底线,坚定去杠杆。面向未来,公司将着力在以下几个方面开展工作,一是通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”,大规模增厚安全垫,计划2024年实现交易回款不低于300亿元;二是未来两年削减付息债务1000亿元以上;全面主动融入城市房地产融资协调机制,主动推进融资模式的转型;三是坚定为社会提供好产品、好服务,实现可持续的内生发展。投资建议:考虑地产修复不及此前预期,下调盈利预测,预计公司2024-2025年归母净利润分别为126亿元、117亿元、原预测为235亿元、245亿元,新增2026年预测为120亿元,当前市值对应PE分别为8.7倍、9.4倍、9.2倍。尽管盈利预测下调,但考虑公司股价调整较多,同时随着政策逐步发力,地产基本面有望逐步改善,公司销售经营有望向好,维持“推荐”评级。风险提示:1)当前地产基本面仍然承压,可能影响未来公司规模增长、带来项目减值,甚至影响公司债务正常偿付;2)公司多元化业务拓展存在不及预期的风险;3)存在房价下行导致毛利率进一步下行的风险。
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