房地产行业研究:首两月市场供需两弱,百强销售表现不佳国金证券2024-03-04.pdf
摘要:本周A股地产、港股地产、物业板块均下跌。本周(2.24-3.1)申万A股房地产板块涨跌幅为-0.7%,在各板块中位列第25;WIND港股房地产板块涨跌幅为-2.4%,在各板块中位列第19。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.7%,恒生中国企业指数涨跌幅为-0.6%,沪深300指数涨跌幅为+1.4%;物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.1%和-3.1%。本周杭州、合肥土拍热度较高。本周(2.24-3.1)全国300城宅地成交建面298万㎡,单周环比+31%,单周同比-16%,平均溢价率9%。根据中指院,杭州开年首拍最高溢价率24%,合肥滨湖科学城地块最高溢价率达54%。2024年初至今,全国300城累计宅地成交建面2713万㎡,累计同比-58%;年初至今,华润置地、中建三局、滨江集团、招商蛇口、腾讯的权益拿地金额位居行业前五。本周新房销售环比上升,同比下降,节后第二周新房同比跌幅较第一周缩小。本周(2.24-3.1)35个城市商品房成交合计281万平米,周环比+76%,周同比-46%(按春节农历周算同比-13.8%)。其中:一线城市周环比+118%,周同比-41%;二线城市周环比+73%,周同比-48%;三四线城市周环比+42%,周同比-35%。本周二手房成交环比上升,同比下降,节后第二周二手房同比跌幅较第一周缩小。本周(2.24-3.1)15个城市二手房成交合计139万平米,周环比+10%,周同比-41%(按春节农历周算同比-9.3%)。其中:一线城市周环比+42%,周同比-36%;二线城市周环比+1%,周同比-44%;三四线城市周环比+32%,周同比-7%。今年首两月百强房企销售表现普遍不佳。根据克而瑞,2024年1-2月百强房企全口径销售额4544亿元,累计同比-50.5%(较1月-36%的跌幅扩大14.5pct),其中TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100各梯队房企销售金额累计同比分别为-49%、-52%、-51%和-50%,头部房企韧性相对更强。2月单月受春节假期影响,全口径销售额仅1989亿元,环比-22%,同比-62%。进入2024年以来新房市场延续承压,房企销售规模维持低位,主要由于需求端预期较弱、信心不足、需求及购买力低迷,供给端处于传统淡季,房企推盘营销热情不高。我们认为销售持续筑底的背景下,当前行业风险尚未出清,房企需积极销售回款以保障流动性安全。今年首两月新房市场供需两弱。根据克而瑞,重点30城2月受春节假期影响,新房新增供应346万方,环比-53%,同比-55%;整体成交495万方,环比-45%,同比-71%。2024年1-2月,重点30城合计供应1084万方,同比-27%,合计成交1400万方,同比-48%,2024开年首两月新房市场供需两弱。随着春节假期结束、房企供应开始放量、前期高能级城市系列政策缓释,我们预计3月市场的供求表现将环比改善,但是受制于去年高基数及当前市场环境,3月同比表现或仍延续负增长态势。投资建议2024年前两个月市场供求均表现低迷,当前核心一二线仍有政策放松空间,静待政策持续释放后市场的修复效果。同时住建部要求地级及以上城市要于3月15日前建立融资协调机制,进一步促进供给端的稳定。推荐受益于行业K型分化、深耕高能级城市、主打改善产品的改善型国资房企,如建发国际集团、越秀地产、招商蛇口、华润置地;推荐受益于政策利好不断落地,一二手房市场活跃度持续提升,拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。风险提示宽松政策对市场提振不佳;三四线城市恢复力度弱;房企出现债务违约
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