房地产行业研究周报:二手房销售强于新房上海限购松绑申港证券2024-01-19.pdf
摘要:投资摘要:每周一谈:10月百强房企销售同比再转弱高频数据显示1月第二周新房销售热度仍低迷。30城商品房销售面积累计同比比-40.9%,其中一二三线累计同比增速分别为-52.2%、-35.5%、-38.4%,1月8日-1月14日,30城商品房销售面积当周同比-43.4%,较上周下降10.7pct,一二三线当周同比分别为-46%,-40.3%、-48.4%,较上周提升12.1pct、下降24.6pct、下降12.9pct。从绝对值来看,2024年初市场热度进入历史新低点。观察30城商品房销售面积7日移动平均历年水平,2024年初,30城销售面积较2023年有显著下滑,除一线城市外,二三线城市销售规模均已偏离1月销售规模历史区间。高频数据发力,一方面因当前商品房市场情绪低迷,同时与临近春节购房者主动选择观望有关,预计后续新房市场转暖需等待春节后三四月份市场表现。二手房销售实现同比增长,市场热度好于新房。截止至1月14日,13城二手房销售面积累计同比6.5%,当周同比10%,较上周提升7.7pct。受近期北京、上海等地二手房政策进一步松绑影响,二手房市场热度有所提升。在政策利好之外以及对期房的顾虑影响之外,我们也应看到近期二手房价格较新房有进一步回落,同时二手房房源遍布全市范围,而核心区新房供应量相对低,外围板块销售去化压力大,也是造成新房二手房销售分化的另一原因。近期商品房销售不佳背景下,因城施策持续发力,上海出台新政策放松限购。1月13日,上海市青浦区、奉贤区出台人才安居新政,凡在沪缴纳职工社会保险或个人所得税满3年及以上、且在上海市无住房,与人才购房区域范围内用人单位签订2年及以上劳动(聘用)合同且工作满1年的非沪籍人才满足一定条件后,可在人才购房区域范围内购买1套住房,同时购房资格由居民家庭调整为个人。整体来看,在悲观预期下,当前商品房市场仍处于基本面低迷,政策陆续出台承托市场下行压力的轨道中。在这期间,市场仍将表现为以价换量,库存缓慢去化,利好政策出台缓解悲观情绪,等待供需关系修复实现量价新平衡,或在“防风险”背景下,救市政策力度扩大,时间节点优先关注2-4月的房企偿债高峰以及销售“小阳春”窗口期变化。数据追踪(1月8日-1月14日):新房市场:30城成交面积单周及累计同比分别为-49pct、-7pct,一线城市-52pct,13pct,二线城市-44%,-5pct,三线城市-57pct,-31pct。二手房市场:13城二手房成交面积单周同比10pct,累计同比7pct。土地市场:100城土地供应建筑面积累计同比-15pct,成交建筑面积累计同比-44pct,成交金额累计同比29pct,土地成交溢价率为6.1城市行情环比:北京(-26pct),上海(10pct),广州(35pct),深圳(34pct),南京(-4pct),杭州(-13pct),成都(20pct)。投资策略:关注头部稳健国央企华润置地、保利发展;关注城中村利好国央企越秀地产;关注基本面改善下潜力标的绿城中国、滨江集团;关注优质区域深耕中小盘国企机会天地源、保利置业;代建行业推荐龙头绿城管理控股。风险提示:销售市场复苏不及预期,个别房企出现债务违约。
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