摘要：事件：12月14日，北京、上海先后发布购房新政，均涉及：1）下调首付比例；2）下调房贷利率下限；3）优化普宅认定标准。此外，北京还将房贷年限由目前最长25年恢复至30年。（政策原文见附录）核心观点【下调首付比例】北京政策变化：调整前为首套普宅35%、非普40%，二套普宅60%、非普80%；调整后首套统一下调至30%，二套下调为城六区（东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区）50%、非城六区40%。上海政策变化：调整前为首套35%，二套普宅50%、非普宅70%；调整后首套下调至30%，二套下调为临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山40%，其余地区50%。解读：最大的变化在于首付比例的下调，以及从原本以普宅、非普宅区分的差别化首付比例，变为按照核心区域划分。此前的首付比例是上海自2016年3月、北京自2017年3月为抑制投资投机需求、落实“房住不炒”定位所开始执行的调控措施，随着市场形势发生变化，继续执行当年的标准，或误伤部分真实的购房需求。此次下调最低首付比例，降低了居民购买住房的资金门槛，有利于更好满足刚性和改善性需求。购买北京非城六区和上海“五大新城”+南北转型重点区域的住房首付比例略低，既符合城市功能和布局优化调整的要求，也考虑到不同区域的供需关系平衡问题，结合了实际供应情况，以促进职住平衡。北京、上海近几年的土地供应集中在新城和非主城区。2018-2022年北京合计供应527宗地块，其中城六区占比仅28%，其余大兴区占比29%、顺义区占比10%、通州区占比7%；同期上海合计供地1828宗，临港所属的浦东新区占比27%、松江区占比13%、嘉定区占比10%、青浦区占比9%、奉贤区占比8%、金山区占比5%，以上区域合计占比高达79%。【下调房贷利率下限】北京政策变化：调整前的首、二套房贷利率下限为4.75%（LPR+55bp）、5.25%（LPR+105bp）；调整后城六区首、二套为4.3%（LPR+10bp）、4.8%（LPR+60bp）；非城六区首、二套为4.2%（LPR）、4.75%（LPR+55bp）。上海政策变化：调整前的首、二套房贷利率下限为4.55%（LPR+35bp）、5.25%（LPR+105bp）；调整后首套为4.1%（LPR-10bp），二套临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山为4.4%（LPR+20bp），其余地区为4.5%（LPR+30bp）。解读：房贷利率下限下调打开了房贷实际利率的下行空间，首套房贷利率或将趋近于2016年以来的历史最低水平。根据贝壳研究院的数据，11月一线城市首、二套房贷利率分别为4.38%、4.88%。从历史数据来看，北京、上海2016年房贷利率处于较低的区间，北京2016年各月首套房贷利率在4.11~4.25%，二套房在5.39~5.43%；上海首套房在4.22~4.41%，二套房在5.25~5.41%。此次房贷利率下限大幅下调后，首套房贷利率下限已经接近房贷利率历史最低水平，二套房贷利率下限基本下调至调整前首套房的房贷利率下限水平。北京首套房的房贷利率加点数自2019年10月至今首次调整，上海则是自2021年7月至今首次调整。调整之后，一线城市中广州、深圳和上海的首套房商贷利率下限都突破了5年期以上LPR，降至LPR-10bp，北京也大幅下调，但仍较其他三个一线城市高10~20bp。同时，北京、上海的房贷利率政策都不同程度向产城融合、职住平衡区域倾斜。【优化普宅认定标准】北京政策变化：调整前，1）住宅小区建筑容积率≥1.0；2）单套住宅建面≤140平；3）单价或总价不超过最高限制：5环内为单价39600元/平、总价468万元；5-6环为单价31680元/平、总价374万元；6环外为单价23760元/平，总价281万元。单价、总价两个标准符合其一即可。调整后，1）住宅小区建筑容积率≥1.0；2）单套住宅建面≤144平；3）单价不超过最高限制：5环内成交价8.5万元/平、5-6环成交价6.5万元/平、6环外成交价4.5万元/平。上海政策变化：调整前，1）房屋类型：五层以上(含五层)的多高层住房，不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等；2）成交价格：内环以内≤450万元/套，内外环之间≤310万元/套，外环以外≤230万元/套；3）建筑面积：单套建面≤140平。调整后，1）五层以上（含五层）的多高层住房，及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；2）单套住房建面≤144平。解读：北京和上海原普宅认定标准均制定于2014年，经过了房价的上涨后，沿用了9年的普通住宅认定标准，已不适用当前形势，应适时调整。根据中指院的数据，2022年北京四环至五环、五环至六环、六环外新房成交总价均值分别为914、610、395万元，明显高于原普宅标准线。此次调整后5环内、5-6环、6环外，建面144平的住宅，总价上限分别可以提升至1224、936、648万元。1）对比北京和上海的新老标准，最大的变化在于价格。北京不仅各环线的单价上限相比之前均明显提高，且不受总价上限限制，可以更多惠及‘卖小买大’的改善型需求。而上海则是直接取消了价格的限制，政策力度更大。2）根据我们的预测，执行新政后，普宅销售占比或从4成提升至7-8成。根据中指院的数据，北京2023年1-7月住宅成交总价在500万元以下的占比42%，500-1000万元的产品占比41%，1000万元以上的占比17%。我们可以大致估算出，北京普宅销售套数的占比或从不到4成提升至7-8成左右。而上海2023年1-10月144平以下的住宅销售套数占比为88%，也就是说未来普宅销售占比可能提升至超过8成。而此次政策前，根据上海房管局的数据计算，2023年1月1日-12月13日住宅销售套数中普宅占比为43%（内环以内占比1%，内外环间占比15%，外环以外占比50%）。3）普宅认定标准调整后，在二手房交易中，主要涉及增值税。根据规定，北京出售购入满2年的普宅，免征增值税，非普宅差额征收增值税，税率为5%；上海出售购入满5年的普宅，免征增值税，非普宅差额征收增值税。【延长房贷年限】此外，北京还取消了之前房价过快上行阶段对房贷年限的从严管控，由目前最长25年恢复至30年。这是自2017年3月17日暂停发放期限25年期以上的房贷后的首次放松。相比之下，上海房贷年限此次未调整，仍为最长30年。以总价1000万元的首套房为例，在当前政策下，最低首付比例为30%、房贷利率4.3%（城六区），期限从25年延长至30年，按照等额本息还款法，月供可以减少3477元，减轻每月还款压力，释放消费潜力，不过房贷期限从25年延长至30年，将增加104万元的利息总额。【政策效果预判】北京和上海在“认房不认贷”后的政策效果仅持续一个月，12月以来新房二手房日均成交量环比均下行，且基本回落至市场较为低迷的8月的水平。北京在9月1日开始执行“认房不认贷”后，9月当月新房、二手房日均成交量分别为196、475套，环比8月分别大幅增长48%、34%，但政策效果仅持续1个月，10月新房二手房成交量环比均出现下跌，在12月1日-13日，新房日均成交量已回落至118套，环比下降20%，甚至低于了8月市场低迷时期的成交量（日均133套），二手房日均成交量环比下降15%至356套，与8月基本持平。而上海在9月1日开始执行“认房不认贷”后，9月当月新房日均成交量为371套，环比增长10%，10月新房二手房成交量环比均下跌，12月1日-13日新房、二手房日均成交套数分别下降至303、456套。我们认为，短期京沪政策效果应该能有明显效果，同时基于城市基本面更好、政策超6年未调整过等因素，预期持续时间与深圳相比更久一些，但中长期看，居民对收入和房价预期的扭转才能使宽松政策起到更好的叠加效用。我们参考深圳11月22日二套首付比例下调、普宅认定标准调整后的房地产市场走势，新房成交量未见好转；二手房成交量提升、在售房源持续走高、房价在政策两周后出现回升。11月1日-21日深圳新房、二手房日均成交量分别为95、103套，11月22日-12月13日分别为70、110套，新房成交量下降26%，新房未见明显提振，政策后的日均成交量与8-9月基本持平；而二手房成交量提升7%，处于8月以来的最高位水平。二手房在售房源持续走高，新政前（11月20日）约5.79万套，新政后持续走高至当前的5.93万套（12月11日）。从价格来看，深圳新政出台之初，二手房房价持续下降两周，在第49周（12月4-10日）终结了连续7周的下行，回升至56776元/平。我们认为，北京和上海的市场相对具备韧性，此次政策调整力度也更大，预计政策对市场的带动作用将好于深圳，政策效果的持续性仍待观察。投资建议我们认为，在中央经济工作会议之后，此次京沪购房政策同步调整，力度较大，向市场传递出了利好信号。一线城市作为房地产市场的核心战场，其市场表现及政策动向对于整个楼市发展的风向标意义突出，本次新政叠加之此前广深的政策，将对整体房地产市场信心的重塑和预期回升具有积极作用。现阶段我们建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的beta行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。风险提示房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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