房地产行业周报:多地跟进宽松政策,市场热度回落首创证券2023-10-08.pdf
摘要:核心观点政策端:地方方面:上周三亚和哈尔滨官宣执行认房不认贷;长沙市发文,居民家庭(含非本市户籍家庭)在长沙购买首套住房,不再需要提供购房证明;西安明确西安市户籍居民家庭购买首套、二套住房取消落户时间限制;外地户籍家庭连缴社保或个税半年可购买首套住房;离异后再购房,不再核查离异前家庭住房总套数;北京链家主动将中介费率由2.7%下调至2%,并推行双边收佣,由买卖双方各承担1%;成都发文,144平米以上住房不再限购;在限购区域内购买144平米及以下住房,本地户籍家庭不超3套,外地户籍家庭不超2套;二孩家庭可增加1套,三孩及以上家庭可增加2套。增值税征免年限统一调整为2年。不再执行二手房参考价。市场端:2023W39我们重点监测的39城商品房成交面积为70.6万平米,环比-81.8%,同比-22.9%;全年累计成交面积13999.9万平米,同比-11.2%。2023W39我们跟踪的10个城市商品房可售面积为6116万平米,较上周环比-0.63%;库存去化周期为14.7个月,环比1.8个月。其中上海和杭州去化周期相对健康,分别为5.2和2.4个月;弱二线城市福州,三线城市莆田和宝鸡去化周期较高,分别为57个月以上。二手房方面,2023W39我们重点监测的15城二手房成交套数为508套,环比-96.6%,同比32.3%;全年累计成交面积671008套,累计同比32.8%。分城市能级来看,一线城市上周二手房成交套数环比-93.7%,同比79.1%,全年累计成交套数同比13.6%;二线城市二手房成交套数环比-98.4%,同比128.1%,全年累计同比40.7%;三四线城市上周二手房成交套数环比-95.4%,同比-43.8%,全年累计同比32.7%。投资建议:当前销售市场热度有所回落,来访转化率处于低位,整体市场观望情绪浓郁。历史低效资产包袱较小,于周期底部获取三高土储(高能级、高去化、高利润率)的房企,将形成较明显的换牌效应,带动资产质量优化。在区域分化的背景下,资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐:1)高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企:招商蛇口、华润置地;2)行业底部拿地扩张的优质房企:滨江集团、华发股份。3)融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企,有望迎来估值提升:金地集团。4)永续现金流类房企:龙湖集团、华润置地。风险提示:宏观经济走弱,政策反应钝化,二手房挂牌量持续提升,房价超预期下跌等。
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