房地产行业研究周报:重点房企一线城市土储占比如何?天风证券2023-07-25.pdf
摘要:行业追踪(2023.7.14-2023.7.20)10家典型房企一线土储占比分析从土储总量看,截止2022年末,10家房企中,保利发展土储占比达35%,万科A以24%的占比排名第二,两大房企土储总和占比过半,地方国企华发股份及区域型民企滨江集团总土储面积相对较少。从一线城市土储占比看,保利一线土储最多,达1692.69万平米,在其总土储中占比9.98%;其次为城建发展,达1256.13万平米,占总土储的75.67%;第三为万科,一线土储1199.15万平米,占比10.10%;第四为首开,一线土储面积1182.52万平米,占比43.37%;第五名越秀近4成土地位于一线四城,总面积超1000万平。其中,城建发展、首开股份所持一线土地主要来自于北京市,越秀地产的一线土储超九成来自广州,大本营本身位于一线的区域型地方国企,在当地具备较明显的土储优势。其余房企中,滨江集团一线土储资源较少,为32.51万平米,占比为4.24%,主要因公司深耕强二线的杭州市场。一线城市销售表现如何?1)从成交量维度看,2023年上半年一线4城新房成交量前高后低的振荡走势,新房成交受积压释放影响于2-3月冲高后逐步回落。相较全国,一线城市基本面表现尽管更具韧性,但进入下半年后,其增速下滑幅度也在逐渐加大。2)从成交价格角度看,2-4月市场复苏期内,北上广深商品住宅价格基本保持环比正增长趋势,4月后出现增速回落迹象。其中,①北京、上海率先回暖,并于1-6月始终保持环比增长趋势,北京增速于四月达峰,增幅达0.6%,此后快速回落。上海新房价格较为稳定,环比增速维持于0.4%附近。②深圳、广州年初回温步伐较慢,回温周期仅2、3、4三个月,5月便开始明显下滑。深圳降幅较大,于4月开始出现增速回落,5月价格环比下降0.2%,6月下降0.3%;广州价格环比同样于6月转负。整体来看,在本轮基本面波动期一线4城价格表现与成交量趋势基本相似,呈现A型走势。考虑量表现略领先于价,七月地产基本面降幅仍未有明显改善,我们预计短期一线成交价格仍将维持弱势。一线城市现行限购限贷政策梳理限购限贷政策方面,一线四城已有较长时间未进行调整,在本轮下行周期内仅有个别城市对局部地区、特殊人群出现过政策优化,我们认为当前整体限购限贷标准仍较严格,从执行标准看或仍具备一定优化空间:①北京:最近一次首付比例调整于2017年3月,规定商业贷款首套无贷款记录的首付比例35%,二套60%。限购方面,规定本地已婚限购2套,单身限购1套;非本地限购1套。②上海:于2016年11月29日发布的沪建房管联〔2016〕1062号中明确指出商业贷款首套无贷款记录的首付比例35%,二套不低于50%。限购方面,本地已婚限购2套,单身限购1套;非本地已婚限购1套,单身无购房资格。③广州:于2017年3月17日规定首付比例无房无贷首套最低30%,无房有贷40%,二套贷款已还清50%、贷款未还清70%。限购方面,本地已婚限购2套,单身限购1套;非本地限购1套。④深圳:目前仍在执行2016年10月18日发布的购房政策深府办〔2016〕28号。规定首付比例无房无贷首套最低30%,无房有贷50%,二套70%。限购方面,本地已婚连续缴纳36个月个税或社保限购2套,单身限购1套;非本地限购1套。7月新房销售同比降幅接近3成,二手房同比较上月改善新房市场本周成交275万平,月度同比-29.14%,相较上月改善2.43pct;累计库存16369万平,一线、二线、三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交121万平,月度同比-14.78%,相较上月改善8.25pct。土地市场上周成交建面1491万平,滚动12周同比-17.39%;成交总额559亿元,滚动12周同比-26.77%;全国平均溢价率6.7%,滚动12周同比+1.89pct。本周申万房地产指数+3.56%,较上周提升5.31pct,涨幅排名1/31,领先沪深300指数5.54pct。H股方面,本周Wind香港房地产指数-1.23%,较上周下降3.31pct,涨幅排序7/11,领先恒生指数0.51pct;克而瑞内房股领先指数为-1.10%,较上周下跌1.59pct。投资建议:当前时点看好地产板块表现,逻辑包括:地产板块调整相对充分、政策释放友好信号、板块逐步走出反弹走势。具体来看:1)板块调整至相对低位,2)地产政策预期改善,基本面走弱的情况下不断释放积极信号,3)地产链近期连续表现,逐步走出反弹走势。随着二季度地产基本面走弱,新一轮政策友好期或已来临,货币政策端近期存款、逆回购、SLF等利率逐步下调,需求端青岛新政指引需求托底信号,融资端支持有望从前期放缓进入加速推进节奏。标的方面,建议重点关注:我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团。建议关注以下思路:①存量房赛道(我爱我家、贝壳-W)、②行业复苏(中国海外宏洋集团、招商蛇口、保利发展)、③格局优化(天地源、华发股份、越秀地产)、④信用修复(新城控股、龙湖集团、金地集团)。风险提示:1)证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性;2)信用修复、格局优化及行业复苏可能存在不及预期的风险;3)宏观环境变化或对行业及公司的运行产生影响。
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