宏观研究报告:后续地产销售与投资怎么看?国元证券2023-05-29.pdf
摘要:2023Q1 这一轮房地产销售的向上脉冲太短,这有可能跟疫情积累的需求释放存在干系。在这批需求释放后,地产销售要重新回到周期的轨道之中。而且这一轮地产销售的改善也不是一荣俱荣的:无论是看销售面积还是房价涨幅,这一轮地产增量资金明显是向新一线或二线聚集的。这个结构是不符合基本面的: 归根到底,一个城市的房子基本面还是要看抢人的速度,而新一线城市的抢人速度是略逊一筹的。照此推断,房子在今年 Q1 改善的背后也许不是积累的需求,而是积累的预期。往后来看,地产销售的改善需要切换到更缓的斜率之内:1) 基本面虽然不能代表一切,但投资需求相较于居住需求来说,要算更加精细的一笔账; 现在限制投资需求的,更多还是地产商当前的状态;2) 在现实层面,我们也同样看到居民在购房时的谨慎心态有增无减, 竣工速度将成为地产销售越来越刚性的约束。如果地产销售不稳定的话,地产投资自然不会稳定,除此之外,我们还需要考虑两点:1) 现在的地产投资在向竣工端倾斜,这对地产商来说本身就不太经济;2)在节奏上,地产竣工端的资金投入相对有限, 地产投资很难单纯因大量的竣工建设而加速。房地产在今年并不是一条相对确定的线索:1) 无论从销售的稳定性还是投资结构来说,今年地产投资向上的阻力颇大;2) 需要关注的是,无论是市场还是政策驱动,如果地产的去预售化开始,地产的流动性将在很长时间内经历一个青黄不接的阶段(可售的尚未竣工,在售的尚未交付),这在短期也许会造成额外的压力风险提示:国内疫情反复风险,政策不及预期风险,海外加息超预期风险。
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