房地产及物业行业周报:REITs扩容消费基础设施,新房二手房销售持续改善首创证券2023-03-29.pdf
摘要:核心观点政策端:中央方面:国家发改委和证监会发布通知,提出支持消费基础设施建设,研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目,保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。因城施策方面:无锡提出外地人只需提供半年及以上居住证明,即可在无锡购买1套房;部分库存偏高的区域取消限购。安徽亳州提出增加预售资金拨付节点,由整体项目调整为分楼栋解除监管。公积金贷购房首付比例20%,二套30%。深圳市和湖南株洲市均审议通过调整住房公积金业务的相关政策,分别将公积金贷最高额度提至最高126万元和80万元。市场端:2023W12我们重点监测的39城商品房成交面积为542万平米,环比15.8%,同比34.4%;全年累计成交面积4436.8万平米,同比-1.8%。2023W12我们跟踪的10个城市商品房可售面积为6271万平米,较上周环比0.6%;库存去化周期为11.2个月,环比-0.3个月。其中上海和杭州去化周期相对健康,分别为4.8和2.7个月;弱二线城市福州,三线城市莆田和宝鸡去化周期较高,分别为27个月以上。2023W12我们跟踪重点城市推盘套数为4603套,环比6.6%,年度累计总推盘数同比-25.2%;周度新开盘去化率63.5%,环比变动2.3%,仍维持在较高水平。整体销售市场热度持续,房企开始积极推盘,我们预计商品房销售回暖势头仍将持续。投资建议:资产质量优化带动优质房企PB回升。当前国央企的销售超预期复苏,预期差将带动国央企估值小幅回升。历史低效资产包袱较小,于周期底部获取三高土储(高能级、高去化、高利润率)的房企,将形成较明显的换牌效应,带动资产质量优化。在区域分化的背景下,资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续推荐:1)高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企:招商蛇口、华润置地;2)行业底部拿地扩张的优质房企:滨江集团、华发股份。3)融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企,有望迎来估值提升:金地集团。4)永续现金流类房企:龙湖集团、华润置地。风险提示:销售恢复难以持续,市场对宽松政策反应钝化,房价超预期下跌等。
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