摘要：每周一谈：REITs新政出台 支持消费基础设施REITs发行3月24日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，要求：①认真做好项目前期培育；②合理把握项目发行条件；③切实提高申报推荐效率；④充分发挥专家和专业机构作用；⑤用好回收资金促进有效投资；⑥六、切实加强运营管理。同日，发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》，要求：①加快推进市场体系建设，提升服务实体经济能力；②完善审核注册机制，提高制度化规范化透明化水平；③规范与发展并重，促进市场平稳运行；④进一步凝聚各方合力，推动市场持续健康发展。从内容来看，本次证监会与发改委发布的政策通知在REITs市场完善上有进一步明确，在标的范围、资产要求、资金使用、机制建设等方面有突破或细化：从发行范围来看，本次消费类基础设施获支持，REITs发行范围的进一步拓宽，盘活商业不动产资产。两部门通知均表示优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs，此举将加速对规模巨大的商业不动产的资产盘活，为相关行业注入流动性资金，并激发居民消费相关的投资；从资产要求来看，通知明确了资产收益要求，对投资人收益提供保障。要求特许经营权、经营收益权项目，存续期内部收益率原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权项目，未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%，这一回报水平可确保投资人收益，为REITs产品设立资产质量门槛；从资金使用要求来看，时间上尽快使用，范围聚焦消费类投资并严禁用于商业住宅开发，将提升消费类投资投入。净回收资金应主要用于在建项目、前期工作成熟的新项目，不超过30%的净回收资金可用于盘活存量资产项目，购入项目（含首次发行与新购入项目）完成之日起2年内，净回收资金使用率原则上应不低于75%，3年内应全部使用完毕。从融资主体来看，要求项目发起人应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，且不得从事商品住宅开发业务，或将刺激独立商业平台涌现。由于我国多数消费类基础设施项目开发主体同时从事商品住宅开发业务，满足政策对发起人的要求，推动消费类基础设施REITs发行，或将出现住宅与商业地产业务拆分独立。从商业地产REITs落地进程来看，本次的政策内容仍处于起步阶段，虽然部分要求有所细化，但操作细则仍需在具体项目落地时同步细化。从具体标的来看，优质国央企在手优质商业项目或将率先受益进入试点项目。数据追踪（3月13日-3月19日）：新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为+66pct、-2pct，一线城市+71pct，-7pct，二线城市+54pct，-5pct，三线城市+89pct，+35pct。二手房市场：13城二手房成交面积单周同比+86ct，累计同比+30pct。土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-6pct，成交建筑面积累计同比+17pct，成交金额累计同比+12pct，土地成交溢价率为4.5%。城市行情环比：北京（+67pct），上海（+30pct），广州（+24pct），深圳（+156pct），南京（-9pct），杭州（+23pct），武汉（-7pct）。投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注态度转为积极拿地强度有提升空间房企万科A、龙湖集团、金地集团；关注中小盘国企规模扩张机会天地源、城建发展；代建行业推荐龙头绿城管理控股。风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。

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