房地产全国调研系列报告之长三角区域(三):合肥:全面迈入竞品质,节后回暖持续性需观察民生证券2023-03-24.pdf
摘要:“芯屏器合”引领产业发展,城市发展潜力巨大。合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4个市辖区,长丰、肥东、肥西、庐江4个县,代管县级巢湖市。2022年,合肥市常住人口963.4万人,较上年净增16.9万人,全市生产总值(GDP)12013.1亿元,按不变价格计算,同比增长3.5%,高于全国0.5个百分点,与全省持平。合肥核心产业为“芯屏器合”四大战略性新兴产业。近年,合肥构建发展了“1331”市域空间战略,其中“新城中心”滨湖区是未来发展的热点区域。政策调控松弛有度,整体保持协同。合肥市房地产政策发展整体与全国保持协同,从2000年以后开始着重大规模开发房地产,2010年出台限购政策,2014年取消限购政策,但是于2016年出台史上最严房地产调控政策,2022年持续发布了放松调控政策,预计会在短期内给成交量带来提升。合肥房地产市场区域差异较大,供给和需求方面存在错配,客户倾向于买面积较小,总价较低的房产。春节过后,合肥刚需和改善都有回暖,其中改善回暖更显著,刚需并不显著。2022成交量较为平稳,但较前两年略有下降,成交均价稳中有升。从新房库存量来看,从2022年至今,库存量整体缓慢下降。节后至今合肥新房市场的回暖是脉冲式的,我们认为原因主要是去年疫情管控放松之后,叠加22年12月和23年1月的疫情扩散,所导致的累计需求的释放,未来是否可以持续还需要继续观察。2022年合肥二手房成交量整体低于2021年,2022年5月合肥限购政策调整后,二手房购买者的数量已出现了一定的增长。2023年2月,二手房市场热度再次升高,达到了22年5、6月的成交量,但未来是否可以持续还需要继续观察。土地市场较稳稳健,二季度前后或将迎来启动。2021年3月23日,合肥正式推行住宅用地“两集中”,2022年,合肥土地推出批次较去年增加,已供四批次,土拍市场表现较稳,供地完成率领先其他城市,全年供地计划完成率超150%。预计2023年新房市场供应竞争将较为激烈,土拍热度或将有所降低。当地房企目前持中性偏谨慎的态度,预计在今年2季度之后,视前两季度销售情况开展后续拿地活动。投资建议:作为2022年表现较好的二线城市,合肥市的土地市场一直呈现出较强的政策导向特点,土地推出节奏较为合理,房地产市场表现相对健康,未来,合肥将进一步向政务区、经开区、高新区以及肥西区域发展,一二手房市场与土地市场的结构性分化将进一步凸显。建议关注2022年土地市场中拿地积极的央企地产龙头保利发展。风险提示:政策变动风险,房价下跌风险,市场波动风险。
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