房地产:全面降准超预期,改善行业流动性国联证券2023-03-21.pdf
摘要:行业事件:3月17日,为推动经济实现质的有效提升和量的合理增长,打好宏观政策组合拳,提高服务实体经济水平,保持银行体系流动性合理充裕,中国人民银行决定于2023年3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。本次下调后,金融机构加权平均存款准备金率约为7.6%。从资金面来看,有利地产行业流动性改善。本次全面降准,是2021年7月行业下行压力显现开始后第五次降准,从根源上对行业资金面有积极影响。当前市场流动性维持稳中偏紧的状态,降准有助于降低资金面波动,后续流动性将边际转宽。目前地产融资尚未恢复到行业出险前,主要流动性集中于头部国央企及优质民企,以银行信贷及信用债为主要渠道。本次降准也将缓解银行负债端缺口,改善结构性压力。未来持续关注民营房地产企业融资改善情况。从政策面来看,符合防风险,稳供给,提需求的基本政策方针。防范化解风险是供给端的核心目标。继中央经济工作会议后,“两会”再次就这一要求作出强调,充分反映当前纾困房地产行业风险的重要性。地方稳供给政策陆续出台,例如上周徐州市提出优化住房公积金组合贷款政策,酒泉市出台13条措施激励房地产业健康稳定发展。配合流动性改善,地方政府对销售端的政策支持有助行业销售复苏。从基本面来看,复苏中但未脱离风险,降准有助销售修复。行业景气度复苏中,但整体未脱离下行风险。2023年1-2月统计局数据来看,商品房累计销售面积15133万平,同比下降3.6%;累计销售金额15449亿元,同比下降0.1%,量价表现符合预期。此外,统计期内累计开发投资同比下降5.7%;累计新开工面积同比下降9.4%,降幅收窄明显。销售在按揭利率下行及需求端政策的边际宽松下持续复苏,较2022年10月景气度最低时有所回暖,但销售未脱离下行区间,降准有助资金宽松,提振信心,助力销售持续修复。从地产板块来看,全面降准超预期,有助板块相对及绝对收益。房地产作为资金需求量大行业,二级市场地产板块对流动性宽松敏感。本次超预期全面降准,有助板块获得良好相对及绝对收益。投资建议我们认为房地产行业正处于筑底修复阶段,一二手房销售市场均已出现积极信号;同时供需两端政策持续发力,居民预期有望恢复。我们建议重点关注资金实力较强、土储更为优质充裕的国央企,以及在本轮行业出清中率先完成信用修复的优质民企。风险提示宽松政策效果不及预期;销售市场恢复不及预期;海外金融风险影响扩散超预期。
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