摘要：行业追踪（2023.3.11-2023.3.17）销售数据超预期，复苏逻辑初步兑现2月至今，我们曾在多篇报告中提示行业正经历基本面复苏，通过对高频数据及其他领先指标的跟踪，我们始终对地产销售的持续性回暖持积极乐观态度。而从前2月统计局公布的销售数据看，短期复苏逻辑不仅得到兑现，且修复程度甚至仍略超出我们的预期，此前判断得到初步验证。2023年1-2月，全国商品房销售金额15448.57亿元，同比-0.1%，增速已接近回正，累计降幅较22年12月收窄26.6pct；销售面积为15132.84万平，同比-3.6%；销售均价为10208.64元/平，同比+3.7%。我们认为前两月地产销售复苏主要原因可能包括：1）宏观经济复苏，居民收入预期与消费意愿提升；2）此前疫情影响积压的需求的陆续释放；3）2022年较大力度的需求端刺激政策逐步落地见效；4）“保交楼”、“三支箭”等政策支持下，供给端参与主体的信用风险得到有效控制，居民购房信心回稳；5）房价持续下行预期修正，行业景气度提升等。我们继续看好“小阳春”行情下行业复苏的持续性，短期市场关注点或是政策出台节奏、推盘供给、三四线复苏持续性等因素对复苏斜率的影响。开发投资降幅收窄，开竣工显著修复2023年1-2月，房地产开发投资累计完成额13669.25亿元，同比-5.7%，降幅较22年12月收窄4.3pct。增量端：2023年1-2月，新开工面积13567.23万平，同比-9.40%。存量端：1）2023年1-2月，房屋施工面积750239.55万平，同比-4.4%。2）2023年1-2月，房屋竣工面积13177.78万平，同比+8.0%。从开工端看，住宅新开工降幅收窄幅度与住宅销售收窄幅度表现出较强一致性，可见在销售回暖驱动下，企业开工意愿同步提升。从竣工端看，得益于“保交楼”政策，竣工增速连续多月保持改善态势。我们认为短期内开发投资可能仍将维持弱复苏趋势，在销售回暖和政策扶持双重推动下，施工端有望保持较强韧性，竣工端或将继续稳步改善。到位资金降幅收窄，供给端政策持续发力2023年1-2月，全国房地产开发企业到位资金同比-15.2%，较22年12月收窄10.7pct。其中：1）销售回款：1-2月定金及预收款同比-11.4%。1-2月个人按揭贷款同比-15.3%。2）外部融资：1-2月国内贷款同比-15.0%。1-2月自筹资金同比-18.3%。去年年底至今，供给侧的融资支持政策频出，围绕“改善优质房企资产负债表”精准发力，行业信用风险得到缓释，优质房企融资渠道迅速恢复。近日，央行再次宣布降准25bp，行业流动性空间进一步打开，我们认为货币政策的宽松有望继续改善行业整体的融资环境，当前行业的企稳复苏的趋势或得以稳固。同时配合销售回款的稳步提升，未来优质房企的流动性有望继续改善。3月新房成交同比继续改善，二手房同比增幅约七成新房市场本周成交483万平，月度同比+27.15%，相较上月改善6.09pct；累计库存11662万平，二线去化加速，一线去化放缓，三线及以下速度持平。二手房市场本周成交238万平，月度同比+77.99%，相较上月下降47.78pct。3月6日-3月12日，全国土地成交建筑面积为1191万平，滚动12周同比+6.99%，成交金额69亿元，滚动12周同比增速为-18.22%，全国平均溢价率3.89%，滚动12周同比-0.24pct。本周申万房地产指数-0.13%，较上周提升4.77pct，涨幅排名13/31，领先沪深300指数0.08pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+1.89%，较上周提升8.35pct，涨幅排序7/11，领先恒生指数0.86pct；克而瑞内房股领先指数为1.87%，较上周提升11.19pct。投资建议：我们认为地产行情认知差尚未完全修复，建议关注市场对于地产板块4个认知差（政策有效性、稳融资力度、政策空间、销售预期），选股思路围绕以下3个维度：①信用修复、②格局优化、③销售复苏，具体包括：1)优质民企信用修复，建议关注新城控股、金地集团；2)区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份；3)行业销售复苏，建议关注保利发展、招商蛇口、我爱我家。此外，建议关注金融支持租赁市场的受益标的，万科A、龙湖集团。风险提示：1)证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2)信用修复、格局优化及行业复苏不及预期；3)宏观环境变化可能对房地产行业及公司的运行产生影响。

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