房地产行业研究周报:1-2月基本面改善销售回暖趋势延续申港证券2023-03-20.pdf
摘要:每周一谈:1-2月基本面改善 销售回暖趋势延续1-2月商品房销售同比跌幅显著改善,商品房销售额及销售面同比分别为-0.1%、-3.6%,较上月跌幅收窄27.6pct、27.9pct。政策利好促进下,此前观望的购房需求在春节后释放,销售市场热度有较显著改善。从市场关注的三种观察口径来看,统计局数据表现始终好于高频数据及第三方房企统计数据。从2022年表现来看,统计局数据为三种数据口径中表现最佳,主因为部分保障房纳入统计口径;TOP100房企口径最弱,主要受部分出险民企影响,进入2023年各口径数据变动如下:房企端:主要国央企销售面积明显走强且已同比回正,同比增速大幅好于所有其他口径数据,体现出行业分化格局,这也能部分解释统计局与房企口径数据差异,不同房企间差别较大,TOP100房企涵盖大型国央企、地方国企、稳健混合制及民企、出险民企,房企间分化较大,与全国销售表现有差异;高频端:2月30城销售面积同比数据与统计局数据差异显著收窄,由于30城中一二线占比较高,这一现象表明节后高能级城市复苏热度更高;统计局:从高频先行与基数效应来看,一季度整体复苏趋势仍成立,关注二季度末表现。从单月绝对值来,以近四年均值为基数,2022年1-2月为年内相对高位,而3-4月逐步下探至低谷,若今年3-4月可与2月保持相近市场热度,有望实现销售同比回正;从高频指标观察,近期较2月同比增速有回落,但30城单周销售规模绝对值未见回落,市场热度仍在,复苏趋势依旧。融资端开发资金来源同比跌幅收窄,房地产开发资金来源1-2月同比增速-15.2%,较上月跌幅收窄13.6pct。国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比增速分别为-15%、-18.2%、-11.4%、-15.2%,较上月分别减少9.5pct、提升16.5pct、19.6pct、14.2pct,其中自筹资金在房企信用修复下开始回升,定金预收款与个人按揭贷款则跟随销售回暖改善。竣工面积同比回正,新开工、施工均有修复,1-2月新开工面积同比增速-9.4%,施工面积同比增速-4.4%,竣工面积同比增速+8%。其中新开工大幅改善主因为低基数效应,绝对值仍不高;竣工端在保交楼政策以及前序销售高峰逐步释放的竣工需求支撑下,我们认为表现仍将好于其他指标。投资端跌幅收窄,房地产开发投资完成额1-2月同比增速-5.7%,较上月跌幅收窄6.5pct。其中1-2月土地购置费及施工投资同比增速分别为-5.7%、-11.8%,较上月提升16.4pct、12.5pct,两项投资共同边际改善作用下推动投资跌幅收窄;2022年土地成交低迷,2023年土地市场滞后销售复苏,全年土地购置费仍将受滞后效应拖累,施工端则有望在市场持续回暖下成为投资复苏的支撑。数据追踪(3月6日-3月12日):新房市场:30城成交面积单周及累计同比分别为+34pct、-7pct,一线城市+24pct,-12pct,二线城市+33pct,-9pct,三线城市+46pct,+8pct。二手房市场:13城二手房成交面积单周同比+66ct,累计同比+30pct。土地市场:100城土地供应建筑面积累计同比-6pct,成交建筑面积累计同比+14pct,成交金额累计同比+9pct,土地成交溢价率为3.9%。城市行情环比:北京(-23pct),上海(-1pct),广州(-19pct),深圳(+27pct),南京(-1pct),杭州(+6pct),武汉(+0.3pct)。投资策略:关注头部稳健国央企华润置地、保利发展,关注拿地向销售转化,规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际;关注态度转为积极拿地强度有提升空间房企万科A、龙湖集团、金地集团;关注中小盘国企规模扩张机会天地源、城建发展;代建行业推荐龙头绿城管理控股。风险提示:销售市场复苏不及预期,个别房企出现债务违约。
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